notarisdanppat.com Hitung BPHTB, PPh, & Biaya Notaris untuk Jual Beli Rumah — Panduan Lengkap
Dalam transaksi jual beli rumah, harga properti bukan satu-satunya angka yang harus dihitung.
Banyak pembeli dan penjual hanya fokus pada nilai transaksi. Setelah masuk tahap akad, mereka baru sadar ada komponen pajak dan biaya notaris yang signifikan.
Jika tidak dihitung sejak awal, transaksi bisa terganggu.
Artikel ini membedah secara menyeluruh:
- Apa itu BPHTB
- Apa itu PPh final penjualan properti
- Berapa tarifnya
- Bagaimana cara menghitungnya
- Siapa yang menanggung
- Berapa biaya notaris/PPAT
- Simulasi hitungan riil
- Strategi agar tidak salah perhitungan
Kita fokus pada angka, bukan teori.
Struktur Biaya dalam Jual Beli Rumah
Dalam praktik umum di Indonesia, komponen biaya terdiri dari:
- Pajak penjual (PPh Final)
- Pajak pembeli (BPHTB)
- Honorarium Notaris/PPAT
- Biaya administrasi dan balik nama
- Biaya tambahan (cek sertifikat, roya, dll jika ada)
Mayoritas beban berasal dari pajak.
1. PPh Final Penjualan Properti
PPh final adalah pajak penghasilan atas penjualan tanah atau bangunan.
Tarif umumnya: 2,5% dari nilai transaksi bruto.
Dibayar oleh: Penjual
Setoran dilakukan sebelum Akta Jual Beli ditandatangani.
Rumus Sederhana:
PPh = 2,5% × Harga Jual
Contoh:
Rumah dijual Rp 1.200.000.000
PPh = 2,5% × 1.200.000.000
PPh = Rp 30.000.000
Sederhana. Tetapi ada catatan penting.
Jika harga transaksi dianggap terlalu rendah dibanding NJOP atau harga pasar, otoritas bisa melakukan koreksi nilai.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah pajak atas perolehan hak, dibayar oleh pembeli.
Tarif dasar: 5%
Namun bukan 5% dari harga langsung. Ada pengurangan terlebih dahulu, yaitu NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
NPOPTKP berbeda setiap daerah.
Di banyak kota besar, NPOPTKP berkisar Rp 60 juta – Rp 80 juta.
Rumus:
BPHTB = 5% × (Harga Transaksi – NPOPTKP)
Contoh:
Harga rumah: Rp 1.200.000.000
NPOPTKP daerah: Rp 80.000.000
Dasar kena pajak:
1.200.000.000 – 80.000.000 = 1.120.000.000
BPHTB:
5% × 1.120.000.000 = Rp 56.000.000
Ini angka besar. Dan sering mengejutkan pembeli.
3. Honorarium Notaris/PPAT
Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Banyak notaris juga merangkap sebagai PPAT.
Honorarium umumnya berkisar:
0,5% – 1% dari nilai transaksi
Tergantung:
- Kompleksitas kasus
- Lokasi properti
- Nilai transaksi
- Kesepakatan
Contoh:
Nilai transaksi Rp 1.200.000.000
Jika 1%:
Biaya = Rp 12.000.000
Jika 0,75%:
Biaya = Rp 9.000.000
4. Biaya Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB, proses balik nama dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Biaya ditentukan berdasarkan:
- Luas tanah
- NJOP
- Zona wilayah
Untuk rumah standar, biasanya berkisar:
Rp 1.000.000 – Rp 5.000.000
Simulasi Lengkap: Rumah Rp 1,2 Miliar
Mari kita total secara realistis.
Harga transaksi: Rp 1.200.000.000
Beban Penjual:
PPh (2,5%) = Rp 30.000.000
Beban Pembeli:
BPHTB ≈ Rp 56.000.000
Honor PPAT (1%) ≈ Rp 12.000.000
Balik nama & admin ≈ Rp 3.000.000
Total pembeli ≈ Rp 71.000.000
Total pajak & biaya transaksi keseluruhan ≈ Rp 101.000.000
Artinya, transaksi Rp 1,2 miliar membutuhkan dana tambahan sekitar 8–9% dari harga jual.
Jika tidak disiapkan, transaksi bisa gagal di meja akad.
Siapa Menanggung Biaya?
Secara praktik umum:
- PPh → Penjual
- BPHTB → Pembeli
- Honor PPAT → Bisa ditanggung pembeli atau dibagi
- Biaya balik nama → Biasanya pembeli
Namun semua bisa dinegosiasikan dalam kesepakatan awal.
Kesalahan umum adalah tidak menyepakati pembagian biaya sejak awal.
Bagaimana Jika Transaksi KPR?
Jika pembelian melalui KPR:
Biaya tambahan muncul:
- Biaya appraisal bank
- Biaya provisi
- Biaya administrasi kredit
- Biaya notaris untuk akad kredit
Total tambahan bisa 3%–5% dari nilai pinjaman.
Jadi pembeli KPR harus siapkan:
DP + pajak + biaya notaris + biaya bank
Banyak pembeli hanya fokus pada DP.
Apakah Bisa Mengurangi Pajak?
Secara legal, tarif pajak sudah ditentukan.
Namun ada beberapa faktor yang memengaruhi:
- Nilai transaksi
- NJOP
- NPOPTKP daerah
- Jenis perolehan (hibah, waris, dll)
Manipulasi harga transaksi berisiko besar jika terjadi pemeriksaan.
Keputusan terbaik adalah transparan dan patuh.
Kasus Khusus: Rumah Warisan
Jika rumah diperoleh melalui warisan:
- Tidak dikenakan PPh seperti jual beli
- BPHTB bisa mendapat perlakuan khusus
- Tetap perlu proses balik nama
Struktur biaya berbeda dari jual beli biasa.
Kasus Khusus: Hibah
Jika hibah:
- Tetap dikenakan BPHTB
- Ada perhitungan khusus
- Tergantung hubungan keluarga
Perhitungan harus dikonsultasikan terlebih dahulu.
Mengapa Banyak Orang Salah Hitung?
Karena mereka:
- Hanya menghitung harga rumah
- Tidak memperhitungkan pajak
- Tidak tahu NPOPTKP daerah
- Tidak tahu tarif notaris
- Tidak diskusi pembagian biaya sejak awal
Transaksi properti adalah perhitungan finansial total, bukan hanya harga jual.
Strategi Profesional Agar Tidak Salah
- Hitung pajak sebelum tanda jadi.
- Minta simulasi tertulis dari PPAT.
- Cek NPOPTKP daerah setempat.
- Pastikan pajak disiapkan sebelum jadwal AJB.
- Sepakati pembagian biaya di awal negosiasi.
Transaksi besar gagal bukan karena harga. Gagal karena perhitungan biaya tambahan.
Berapa Lama Proses Setelah Pajak Dibayar?
Urutannya:
- Pajak dibayar
- AJB ditandatangani
- Balik nama diproses
- Sertifikat baru terbit
Estimasi total waktu:
3–6 minggu sampai sertifikat atas nama pembeli selesai.
Kecepatan tergantung kelengkapan dokumen dan antrean BPN.
Risiko Jika Pajak Tidak Dibayar dengan Benar
Jika PPh atau BPHTB belum dibayar:
- AJB tidak bisa diproses
- Balik nama ditolak
- Transaksi bisa tertunda
Jika pembayaran kurang:
- Bisa dikenakan denda
- Proses tertahan
Dokumen pajak adalah syarat mutlak.
Apakah Semua Notaris Mematok Biaya Sama?
Tidak.
Honorarium bergantung pada:
- Kompleksitas
- Wilayah
- Nilai transaksi
- Reputasi profesional
Memilih hanya berdasarkan biaya terendah bukan strategi bijak.
Kesalahan administrasi kecil bisa jauh lebih mahal daripada selisih honor.
Realita: Pajak Lebih Mahal dari Biaya Notaris
Fakta di lapangan:
Komponen terbesar selalu BPHTB dan PPh.
Honor notaris sering hanya 10–15% dari total biaya tambahan.
Namun peran notaris menentukan legalitas dan kelancaran proses.
baca juga
- Biaya Notaris & PPAT Terbaru 2026 di Jakarta
- Update Aturan Notaris & PPAT 2026
- Panduan Lengkap Pembuatan Akta Hibah
- Bahaya Jika Akta Notaris/PPAT Tidak Sah
- Contoh Format Akta PPAT yang Sah
Kesimpulan
Dalam jual beli rumah, komponen biaya utama adalah:
- PPh 2,5% (penjual)
- BPHTB 5% setelah pengurangan (pembeli)
- Honorarium PPAT 0,5–1%
- Biaya administrasi BPN
Untuk rumah Rp 1,2 miliar, total pajak dan biaya bisa tembus Rp 100 juta.
Mengabaikan perhitungan ini adalah kesalahan strategis.
Properti bukan transaksi kecil. Perencanaan biaya yang presisi adalah bagian dari manajemen risiko.
Transaksi yang sukses bukan yang cepat.
Transaksi yang sukses adalah yang sah, tercatat, dan terlindungi secara hukum.
Hitung dulu. Eksekusi kemudian.
contoh real :
Panduan Lengkap:
Perhitungan BPHTB, PPh, dan Biaya Notaris
Analisis mendalam untuk transaksi jual beli rumah bekas senilai Rp 1 miliar di Kota Bandung tahun 2026
Ringkasan Eksekutif
Pembeli
Beban finansial utama
Penjual
Kewajiban pajak final
Kesimpulan Utama
Untuk transaksi jual beli rumah bekas Rp 1 miliar di Kota Bandung 2026, total biaya tambahan mencapai Rp 82–87 juta (8,2–8,7%). Pembeli menanggung beban yang lebih besar dengan BPHTB Rp 47 juta dan biaya notaris Rp 10–15 juta, sementara penjual membayar PPh final Rp 25 juta. Disarankan untuk menyiapkan dana tambahan 7–10% dari harga properti untuk keamanan transaksi.
Perhitungan BPHTB
Formula Perhitungan
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Nilai Perbandingan NJOP
Sumber Referensi
Analisis PPh Final
Perhitungan PPh Final Penjual
Ketentuan Pajak Penjual
Perbandingan Beban Pajak
Faktor Penentu Tarif
Biaya Notaris dan PPAT
Komponen Biaya Notaris
Biaya Pokok
Biaya Tambahan
Proses Legal dan Administrasi
Faktor Penentu Biaya
Sumber Data
- • Bandingkan penawaran dari 3-5 notaris
- • Siapkan dokumen lengkap sejak awal
- • Pertimbangkan paket layanan komprehensif
- • Negosiasi biaya untuk transaksi besar
Bandingan Pasar dan Tren Biaya
Analisis Biaya Relatif
Tren Biaya Transaksi Properti
Komponen Biaya Properti
Perbandingan Kota Besar
• Kenaikan tarif pajak properti diperkirakan moderat
• Penyesuaian NPOPTKP akan mengikuti inflasi
• Biaya notaris cenderung stabil
Perencanaan Keuangan Transaksi
Alokasi Dana Pembeli
Strategi Penghematan
Alokasi Dana Penjual
Waktu dan Jadwal
Checklist Persiapan Dana
- • Jangan mengandalkan estimasi minimal biaya
- • Selalu siapkan buffer dana 10-15%
- • Periksa regulasi terbaru sebelum transaksi
- • Gunakan jasa profesional terpercaya
Estimasi Waktu Penyelesaian
Rekomendasi dan Kesimpulan
Rekomendasi untuk Pembeli
Rekomendasi untuk Penjual
Ringkasan Eksekutif
Faktor Kritis Keberhasilan
Kesimpulan Akhir
Transaksi jual beli rumah bekas senilai Rp 1 miliar di Kota Bandung tahun 2026 memerlukan perencanaan keuangan yang matang dan pemahaman mendalam tentang struktur biaya yang terlibat.
Analisis Biaya Transaksi
Panduan Lengkap:
Perhitungan BPHTB, PPh, dan Biaya Notaris
Analisis mendalam untuk transaksi jual beli rumah bekas senilai Rp 1 miliar di Kota Bandung tahun 2026
Perhitungan AkuratRegulasi TerbaruAnalisis Komprehensif
Estimasi Total Biaya
Rp 82-87 Juta
8,2-8,7% dari harga properti
Ringkasan Eksekutif
Pembeli
Beban finansial utama
BPHTBRp 47.000.000
Biaya NotarisRp 10-15.000.000
TotalRp 57-62.000.000
Penjual
Kewajiban pajak final
PPh FinalRp 25.000.000
TotalRp 25.000.000
Kesimpulan Utama
Untuk transaksi jual beli rumah bekas Rp 1 miliar di Kota Bandung 2026, total biaya tambahan mencapai Rp 82–87 juta (8,2–8,7%). Pembeli menanggung beban yang lebih besar dengan BPHTB Rp 47 juta dan biaya notaris Rp 10–15 juta, sementara penjual membayar PPh final Rp 25 juta. Disarankan untuk menyiapkan dana tambahan 7–10% dari harga properti untuk keamanan transaksi.
Perhitungan BPHTB
Formula Perhitungan
Rumus Dasar
BPHTB = 5% × (Harga Transaksi – NPOPTKP)
Harga Transaksi (NPOP)Rp 1.000.000.000
NPOPTKP Kota BandungRp 60.000.000
Dasar Pengenaan PajakRp 940.000.000
Hasil Perhitungan
Rp 47.000.000
5% dari Rp 940.000.000
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Lokasi Properti
NPOPTKP bervariasi antara kabupaten/kota
Nilai NJOP vs Harga Pasar
Jika NJOP lebih tinggi, maka NJOP yang menjadi dasar pengenaan pajak
Tarif Pajak
Tarif 5% berlaku untuk semua transaksi tanah dan bangunan
Nilai Perbandingan NJOP
Harga TransaksiRp 1.000.000.000
Estimasi NJOPRp 800.000.000
Harga transaksi lebih tinggi dari NJOP, sehingga harga transaksi yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak
Sumber Referensi
Universitas Katolik Parahyangan
Analisis PPh Final
Perhitungan PPh Final Penjual
Tarif PPh Final
2,5% dari harga transaksi
Harga Jual PropertiRp 1.000.000.000
Tarif PPh Final2,5%
Total PPh FinalRp 25.000.000
Ketentuan Pajak Penjual
Tarif Final
Pajak bersifat final tanpa pengurangan biaya
Waktu Pembayaran
Sebelum atau saat penandatanganan akta jual beli
Pengecualian
Rumah pertama dengan harga tertentu bisa bebas pajak
Perbandingan Beban Pajak
Penjual (PPh Final)
Rp 25.000.000
2,5% dari harga jual
Pembeli (BPHTB)
Rp 47.000.000
5% setelah NPOPTKP
Faktor Penentu Tarif
Sifat transaksi (jual beli/hibah/waris)
Jenis properti (tanah/bangunan/kombinasi)
Status kepemilikan (perorangan/badan usaha)
Biaya Notaris dan PPAT
Komponen Biaya Notaris
Biaya Pokok
Akta Jual Beli (AJB)Rp 5-7.000.000
Balik Nama SertifikatRp 2-3.000.000
Pemeriksaan SertifikatRp 1-2.000.000
Biaya Tambahan
Validasi PajakRp 500-1.000.000
AdministrasiRp 1-2.000.000
Total EstimasiRp 10-15.000.000
Variabel Biaya
Biaya notaris dapat bervariasi tergantung pada reputasi, kompleksitas transaksi, dan hasil negosiasi. Disarankan untuk mendapatkan penawaran dari beberapa notaris.
Proses Legal dan Administrasi
1
Pemeriksaan Dokumen
Verifikasi keaslian sertifikat dan status hukum properti
2
Perhitungan Pajak
Kalkulasi BPHTB, PPh, dan biaya lainnya
3
Pembuatan AJB
Penyusunan akta jual beli sesuai kesepakatan
4
Balik Nama
Proses pengalihan hak kepemilikan di BPN
Faktor Penentu Biaya
Reputasi Notaris
Notaris senior cenderung lebih mahal
Lokasi Properti
Biaya bisa lebih tinggi untuk properti premium
Kompleksitas Transaksi
Sertifikat bermasalah meningkatkan biaya
Sumber Data
Gemasi.id – Panduan Lengkap A-Z
Tips Menghemat Biaya
- • Bandingkan penawaran dari 3-5 notaris
- • Siapkan dokumen lengkap sejak awal
- • Pertimbangkan paket layanan komprehensif
- • Negosiasi biaya untuk transaksi besar
Bandingan Pasar dan Tren Biaya
Analisis Biaya Relatif
Total Biaya Tambahan
Rp 82-87 juta
8,2-8,7% dari harga properti
Biaya Pembeli5,7-6,2%
Biaya Penjual2,5%
Total8,2-8,7%
Tren Biaya Transaksi Properti
Periode 2024-20257,5-8,0%
Periode 2025-20268,2-8,7%
Kenaikan+0,7%
Penyebab Kenaikan: Perubahan regulasi perpajakan dan penyesuaian NPOPTKP yang mempengaruhi perhitungan BPHTB.
Komponen Biaya Properti
Harga PropertiRp 1.000.000.000
BPHTB PembeliRp 47.000.000
Biaya NotarisRp 12.500.000
PPh PenjualRp 25.000.000
Perbandingan Kota Besar
Jakarta8,5-9,0%
Bandung8,2-8,7%
Surabaya8,0-8,5%
Medan7,8-8,3%
Proyeksi Masa Depan
• Kenaikan tarif pajak properti diperkirakan moderat
• Penyesuaian NPOPTKP akan mengikuti inflasi
• Biaya notaris cenderung stabil
Perencanaan Keuangan Transaksi
Alokasi Dana Pembeli
Total Dana yang Harus Disiapkan
Rp 1.062.000.000
Harga properti + biaya tambahan
Harga PropertiRp 1.000.000.000
BPHTBRp 47.000.000
Biaya NotarisRp 10-15.000.000
Total Biaya TambahanRp 57-62.000.000
Strategi Penghematan
Negosiasi Harga Properti
Setiap penurunan harga berdampak pada semua komponen biaya
Pilih Notaris Kompetitif
Bandung memiliki banyak notaris dengan harga bersaing
Timing Transaksi
Pertimbangkan periode pajak dan regulasi
Alokasi Dana Penjual
Penerimaan Bersih
Rp 975.000.000
Setelah dikurangi PPh final
Harga JualRp 1.000.000.000
PPh Final (2,5%)Rp 25.000.000
Penerimaan BersihRp 975.000.000
Waktu dan Jadwal
1
Pra-Transaksi (1-2 minggu)
Survey, negosiasi, perjanjian awal
2
Proses Legal (2-4 minggu)
Pemeriksaan, perhitungan pajak, AJB
3
Pasca-Transaksi (1-2 minggu)
Balik nama, serah terima fisik
Checklist Persiapan Dana
Siapkan dana 7-10% dari harga propertiKalkulasi BPHTB dengan NPOPTKP terbaruDapatkan penawaran dari beberapa notarisVerifikasi status pajak propertiSiapkan dana darurat 10-15%
Peringatan Penting
- • Jangan mengandalkan estimasi minimal biaya
- • Selalu siapkan buffer dana 10-15%
- • Periksa regulasi terbaru sebelum transaksi
- • Gunakan jasa profesional terpercaya
Estimasi Waktu Penyelesaian
Pemeriksaan awal3-7 hari
Proses perhitungan pajak5-10 hari
Pembuatan AJB3-5 hari
Balik nama sertifikat7-14 hari
Rekomendasi dan Kesimpulan
Rekomendasi untuk Pembeli
Persiapan Dana
Siapkan dana tambahan Rp 57-62 juta (5,7-6,2% dari harga properti) untuk menutupi BPHTB dan biaya notaris.
Due Diligence
Lakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap status hukum properti sebelum transaksi
Kalkulasi Akurat
Gunakan NPOPTKP terbaru Kota Bandung (Rp 60 juta) untuk menghitung BPHTB
Negosiasi Biaya
Bandingkan penawaran dari beberapa notaris untuk mendapatkan harga terbaik
Rekomendasi untuk Penjual
Perencanaan Pajak
Siapkan Rp 25 juta (2,5% dari harga jual) untuk pembayaran PPh final yang menjadi kewajiban penjual.
Dokumen Lengkap
Pastikan semua dokumen properti lengkap dan bebas masalah hukum
Timing Penjualan
Pertimbangkan periode pajak dan kondisi pasar properti
Pemilihan Notaris
Pilih notaris yang berpengalaman untuk proses transaksi yang lancar
Ringkasan Eksekutif
Total Biaya TransaksiRp 82-87 juta
8,2-8,7% dari harga properti Rp 1 miliar
Pembeli
Rp 57-62 jt
5,7-6,2%
Penjual
Rp 25 jt
2,5%
Saran Utama
Selalu siapkan dana tambahan 7-10% dari harga properti untuk menjamin kelancaran transaksi.
Faktor Kritis Keberhasilan
Kesalahan Umum
Underestimasi biaya transaksi dan tidak mempersiapkan dana cukup, mengakibatkan keterlambatan atau gagalnya transaksi.
Praktik Terbaik
Lakukan perencanaan keuangan menyeluruh, termasuk biaya tak terduga, dan gunakan jasa profesional berpengalaman.
Perlindungan Hukum
Pastikan semua dokumen transaksi lengkap dan legal, serta menggunakan notaris/PPAT yang terdaftar dan berlisensi.
Kesimpulan Akhir
Transaksi jual beli rumah bekas senilai Rp 1 miliar di Kota Bandung tahun 2026 memerlukan perencanaan keuangan yang matang dan pemahaman mendalam tentang struktur biaya yang terlibat.
Rp 82-87 juta
Total biaya tambahan
8,2-8,7%
Dari harga properti
7-10%
Dana cadangan disarankan
Referensi dan Sumber Data
Perbedaan BPHTB dengan PPhTB dalam Transaksi Jual Beli
Universitas Katolik Parahyangan – Fakultas Hukum
Biaya Notaris Jual Beli Rumah 2026: Siapa yang Bayar? Panduan Lengkap A-Z
Gemasi.id – Portal Properti dan Keuangan
Situs Resmi Direktorat Jenderal Pajak
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
Situs Resmi Badan Pertanahan Nasional
Regulasi dan Proses Balik Nama Sertifikat
Analisis ini disusun berdasarkan data dan regulasi yang berlaku pada tahun 2026. Perubahan regulasi dapat mempengaruhi perhitungan biaya transaksi.