notarisdanppat.com Cara Mengurus Akta Jual Beli (AJB) Tanah & Rumah Lengkap + Biaya & Waktu Proses
Transaksi properti bukan soal transfer uang lalu selesai. Dalam sistem hukum Indonesia, kepemilikan tanah dan bangunan hanya sah secara hukum jika dituangkan dalam Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh pejabat berwenang.
Banyak orang sudah bayar lunas rumah atau tanah, tetapi belum mengurus AJB. Secara hukum, itu berisiko. AJB adalah fondasi legal yang memastikan hak kepemilikan berpindah secara sah dan tercatat negara.
Artikel ini membedah secara menyeluruh:
– Apa itu AJB
– Siapa yang berwenang membuatnya
– Syarat dan dokumen yang dibutuhkan
– Tahapan proses dari awal sampai selesai
– Estimasi biaya lengkap (termasuk pajak)
– Waktu yang dibutuhkan
– Risiko jika tidak dibuat
Kita bahas secara sistematis dan realistis.
Apa Itu Akta Jual Beli (AJB)?
Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah telah terjadi peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari penjual kepada pembeli.
AJB bukan sekadar surat pernyataan. Ia adalah dokumen hukum resmi yang menjadi dasar proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Tanpa AJB:
- Kepemilikan tidak dapat dibalik nama
- Tidak bisa diagunkan ke bank
- Berisiko sengketa di kemudian hari
AJB adalah “momen hukum” perpindahan hak.
Siapa yang Berwenang Membuat AJB?
Hanya PPAT yang berwenang membuat AJB.
PPAT adalah pejabat umum yang diangkat pemerintah untuk membuat akta autentik terkait peralihan hak atas tanah. Banyak notaris merangkap sebagai PPAT, tetapi secara fungsi, AJB dibuat dalam kapasitas sebagai PPAT.
Ini penting. Jika akta dibuat oleh pihak yang tidak berwenang, akta tersebut bisa dianggap cacat hukum.
Kapan AJB Dibuat?
AJB dibuat setelah:
- Harga jual beli disepakati
- Pembayaran dilakukan (biasanya lunas saat penandatanganan)
- Pajak-pajak terkait dibayar
- Sertifikat tanah dinyatakan clear and clean
AJB bukan perjanjian awal. AJB adalah finalisasi transaksi.
Sebelum AJB biasanya ada:
- Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) jika belum lunas
- Pengecekan sertifikat di BPN
- Verifikasi dokumen dan pajak
Dokumen yang Harus Disiapkan
Dari Penjual:
- KTP & KK
- NPWP
- Sertifikat asli tanah
- SPPT PBB terakhir + bukti lunas
- Surat nikah (jika menikah)
- Persetujuan pasangan (jika harta bersama)
Dari Pembeli:
- KTP & KK
- NPWP
- Surat nikah (jika menikah)
Jika properti warisan:
- Surat keterangan waris
- Akta kematian
- Dokumen ahli waris
Dokumen lengkap mempercepat proses. Dokumen bermasalah memperlambat.
Tahapan Lengkap Mengurus AJB
1. Pengecekan Sertifikat di BPN
PPAT akan melakukan pengecekan keaslian sertifikat ke BPN untuk memastikan:
- Sertifikat asli dan terdaftar
- Tidak dalam sengketa
- Tidak sedang diblokir
- Tidak dalam sita pengadilan
Tahap ini krusial. Jangan pernah transaksi tanpa pengecekan.
Waktu: 1–3 hari kerja (tergantung wilayah)
2. Perhitungan Pajak
Ada dua pajak utama:
a. PPh (Pajak Penghasilan) Penjual
Biasanya 2,5% dari nilai transaksi.
b. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) Pembeli
5% dari Nilai Perolehan setelah dikurangi NPOPTKP (nilai tidak kena pajak daerah).
Contoh sederhana:
Harga jual rumah: Rp 1.000.000.000
PPh (2,5%) = Rp 25.000.000
BPHTB (5% setelah pengurangan threshold daerah) ≈ ± Rp 45.000.000–50.000.000
Nilai bisa berbeda tergantung daerah.
3. Pembayaran Pajak
Pajak harus dibayar sebelum AJB ditandatangani.
Tanpa bukti bayar pajak, PPAT tidak dapat memproses AJB.
4. Penandatanganan AJB
Dilakukan di kantor PPAT dengan kehadiran:
- Penjual
- Pembeli
- PPAT
- Saksi
Pada tahap ini:
- Uang biasanya diserahkan (jika belum)
- AJB dibacakan
- Semua pihak menandatangani
Inilah momen resmi peralihan hak.
5. Proses Balik Nama Sertifikat
Setelah AJB selesai, PPAT mendaftarkan peralihan hak ke BPN untuk balik nama sertifikat.
Waktu proses:
± 14–30 hari kerja (tergantung wilayah dan antrean)
Setelah selesai, sertifikat atas nama pembeli diterbitkan.
Estimasi Biaya Lengkap Mengurus AJB
Biaya terdiri dari:
1. Pajak (Wajib)
- PPh 2,5% (penjual)
- BPHTB 5% (pembeli)
2. Honorarium PPAT
Umumnya 0,5%–1% dari nilai transaksi (negosiasi tergantung kompleksitas)
3. Biaya Balik Nama
Bervariasi, tergantung NJOP dan luas tanah.
Simulasi Total Biaya (Contoh Properti Rp 1 Miliar):
PPh: Rp 25 juta
BPHTB: ± Rp 45–50 juta
Honor PPAT (1%): Rp 10 juta
Balik nama + administrasi: ± Rp 5–10 juta
Total estimasi: ± Rp 85–95 juta
Properti bernilai tinggi berarti pajak tinggi. Ini harus dihitung sejak awal negosiasi.
Berapa Lama Proses AJB?
Jika dokumen lengkap dan tidak ada kendala:
- Pengecekan sertifikat: 1–3 hari
- Pengurusan pajak: 1–5 hari
- Penandatanganan: 1 hari
- Balik nama: 14–30 hari
Total realistis: ± 3–6 minggu sampai sertifikat baru terbit.
Jika ada masalah dokumen atau sengketa, bisa jauh lebih lama.
Risiko Jika Tidak Mengurus AJB
Ini bagian yang sering diremehkan.
Tanpa AJB:
- Nama di sertifikat tetap milik penjual
- Sulit menjual kembali
- Tidak bisa diagunkan
- Risiko sengketa waris
- Risiko klaim pihak ketiga
Dalam banyak kasus sengketa tanah, akar masalahnya adalah tidak pernah dibuat AJB resmi.
baca juga
- Biaya Notaris & PPAT Terbaru 2026 di Jakarta
- Update Aturan Notaris & PPAT 2026
- Panduan Lengkap Pembuatan Akta Hibah
- Bahaya Jika Akta Notaris/PPAT Tidak Sah
- Contoh Format Akta PPAT yang Sah
Perbedaan AJB dan PPJB
Banyak orang keliru menganggap PPJB sudah cukup.
PPJB hanya perjanjian pendahuluan. Hak belum berpindah.
AJB adalah akta final peralihan hak.
Jika transaksi belum lunas, gunakan PPJB. Jika sudah lunas, wajib AJB.
Apakah Bisa Mengurus AJB Tanpa PPAT?
Tidak.
AJB hanya sah jika dibuat oleh PPAT dan didaftarkan ke BPN.
Surat pernyataan biasa atau perjanjian di bawah tangan tidak memiliki kekuatan hukum setara akta otentik.
Tips Strategis Sebelum Menandatangani AJB
- Pastikan status tanah SHM atau SHGB jelas.
- Periksa apakah tanah bebas sengketa.
- Pastikan pasangan penjual menyetujui (jika menikah).
- Pastikan pajak PBB tidak menunggak.
- Jangan transfer lunas sebelum jadwal AJB jelas.
Transaksi properti bukan soal percaya. Ini soal kepastian hukum.
AJB untuk Kredit KPR
Jika pembelian melalui KPR:
- AJB biasanya dilakukan bersamaan dengan akad kredit
- Bank akan memastikan sertifikat bersih
- Sertifikat akan langsung diagunkan
Bank sangat ketat dalam pengecekan legalitas.
Apakah AJB Bisa Dibatalkan?
Bisa, tetapi kompleks.
Harus melalui:
- Kesepakatan para pihak
- Atau putusan pengadilan
Jika sudah terdaftar di BPN, pembatalan menjadi lebih rumit.
Kesalahan Umum Saat Mengurus AJB
- Tidak menghitung pajak sejak awal
- Mengira PPJB sudah cukup
- Tidak cek status sertifikat
- Tidak melibatkan pasangan sah
- Terlambat bayar pajak
Kesalahan ini bisa berujung sengketa.
Kesimpulan
Akta Jual Beli (AJB) adalah inti dari transaksi properti yang sah secara hukum di Indonesia.
Prosesnya melibatkan:
- Pengecekan sertifikat
- Pembayaran pajak
- Penandatanganan di hadapan PPAT
- Balik nama di BPN
Estimasi waktu: 3–6 minggu
Estimasi biaya: tergantung nilai transaksi, mayoritas dari pajak
Properti adalah aset bernilai besar. Kesalahan administratif bisa berdampak puluhan tahun.
Jika transaksi sudah lunas dan belum dibuat AJB, itu bukan sekadar administrasi yang tertunda. Itu risiko hukum yang nyata.
Legalitas bukan formalitas. Legalitas adalah perlindungan.