notarisdanppat.com Update Aturan Notaris & PPAT 2026 UU, Biaya & Kebijakan Baru yang Harus Anda Tahu
Dunia kenotariatan dan pertanahan tidak statis. Regulasi terus bergerak mengikuti digitalisasi layanan publik, reformasi pajak daerah, serta pengetatan tata kelola pertanahan.
Memasuki 2026, ada beberapa hal krusial yang wajib dipahami oleh:
- Pembeli & penjual properti
- Developer
- Investor
- Pemilik aset
- Praktisi hukum
Jika Anda bergerak di properti, satu kesalahan membaca aturan bisa menghambat transaksi miliaran rupiah.
Mari kita bedah update regulasi, struktur biaya, dan arah kebijakan terbaru secara sistematis.
1. Dasar Hukum yang Tetap Berlaku (Fondasi Sistem 2026)
Walaupun ada penyesuaian teknis, fondasi hukum notaris dan PPAT masih merujuk pada regulasi utama berikut:
- Undang-Undang Jabatan Notaris
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
- Undang-Undang Pokok Agraria
- Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
Namun, implementasi teknis dan kebijakan turunannya mengalami penyesuaian signifikan, terutama pada aspek digitalisasi, transparansi biaya, dan kepatuhan pajak.
2. Digitalisasi Layanan Pertanahan Makin Masif
Transformasi digital yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional melalui ATR/BPN terus diperluas.
Di 2026, beberapa layanan sudah atau semakin diarahkan menjadi:
- Pengecekan sertifikat online
- Roya elektronik
- Hak Tanggungan elektronik (HT-el)
- Integrasi data pertanahan dan pajak daerah
- Sertifikat elektronik (di wilayah tertentu)
Artinya apa?
PPAT dan notaris harus lebih adaptif secara sistem, dan klien harus siap dengan proses berbasis sistem elektronik.
Dampaknya:
- Waktu proses bisa lebih cepat
- Pengawasan lebih ketat
- Kesalahan administrasi lebih mudah terdeteksi
Era “titip berkas tanpa kontrol” sudah selesai.
3. Pengetatan Kepatuhan Pajak dalam Transaksi Properti
Sejak diberlakukannya Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pemerintah daerah memiliki kewenangan lebih besar dalam pengelolaan BPHTB.
Tren 2026 menunjukkan:
- Validasi nilai transaksi lebih ketat
- Perbandingan NJOP vs harga pasar makin agresif
- Potensi koreksi nilai jika dianggap tidak wajar
Artinya:
Jika Anda mencoba “menurunkan nilai transaksi di akta” untuk menghemat pajak, risikonya tinggi.
BPHTB bisa dikoreksi.
Proses bisa tertunda.
Bahkan bisa masuk ranah pemeriksaan pajak.
Strategi lama sudah tidak relevan.
4. Standarisasi Biaya Notaris & PPAT — Apa Berubah?
Secara prinsip, honorarium notaris masih mengacu pada ketentuan dalam Undang-Undang Jabatan Notaris, yang membatasi persentase maksimal berdasarkan nilai objek.
Struktur umum:
- Sampai nilai tertentu → persentase tertentu
- Nilai besar → tarif menurun secara bertingkat
Namun di 2026 ada kecenderungan:
- Transparansi rincian biaya lebih diwajibkan
- Klien semakin menuntut breakdown detail
- Biaya administrasi elektronik bertambah (karena sistem digital)
Biaya kini terbagi menjadi:
- Honorarium jasa
- Biaya pengecekan
- Biaya validasi pajak
- Biaya sistem elektronik
- Biaya pendaftaran
Jika ada penawaran terlalu murah, Anda perlu curiga: apa yang dikorbankan?
5. Sertifikat Elektronik: Arah Kebijakan yang Tidak Bisa Dihindari
Program sertifikat elektronik terus diperluas oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Implikasi 2026:
- Sertifikat fisik mulai dikonversi
- Penyimpanan berbasis sistem digital
- Validasi lebih cepat
- Risiko pemalsuan menurun
Namun tantangannya:
- Adaptasi masyarakat
- Kekhawatiran keamanan data
- Transisi dokumen lama ke sistem baru
Investor dan developer harus mulai menyesuaikan SOP internal.
6. Penguatan Pengawasan terhadap Notaris & PPAT
Pengawasan profesi semakin diperketat.
Untuk notaris, pengawasan dilakukan oleh Majelis Pengawas sesuai UUJN.
Untuk PPAT, pembinaan dilakukan oleh ATR/BPN.
Tren 2026:
- Audit administrasi lebih sering
- Sanksi lebih tegas untuk pelanggaran prosedur
- Evaluasi kewenangan wilayah lebih ketat
Pelanggaran yang sering disorot:
- Akta tidak dibacakan
- Penandatanganan tidak dihadiri pihak
- Manipulasi nilai transaksi
- Pembuatan akta di luar wilayah
Sanksinya bisa administratif hingga pemberhentian.
7. Integrasi Data Pajak & Pertanahan
Di banyak daerah, sistem pajak daerah mulai terhubung dengan data pertanahan.
Artinya:
- Data BPHTB langsung tervalidasi
- Riwayat transaksi lebih mudah dilacak
- Nilai transaksi terdokumentasi sistem
Konsekuensi strategis:
Tidak ada lagi ruang abu-abu besar dalam pelaporan nilai.
Transaksi properti menjadi semakin transparan.
8. Perubahan pada Proses Hibah & Waris
Hibah dan waris tetap mengacu pada ketentuan peralihan hak dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Namun tren kebijakan menunjukkan:
- Validasi hubungan keluarga lebih ketat
- Pemeriksaan pajak atas hibah non-keluarga lebih cermat
- Penolakan jika dokumen waris tidak lengkap
Banyak kasus hibah keluarga gagal diproses karena dokumen ahli waris tidak solid.
Di 2026, kelengkapan administratif menjadi penentu kecepatan.
9. Hak Tanggungan Elektronik (HT-el) Semakin Dominan
Untuk transaksi KPR dan pembiayaan bank:
Hak Tanggungan kini banyak diproses secara elektronik.
Dampaknya:
- Proses lebih cepat
- Tidak perlu antre manual
- Monitoring lebih transparan
Namun jika ada kesalahan data:
Perbaikannya juga melalui sistem.
Kesalahan kecil bisa memperlambat pencairan kredit.
10. Risiko Jika Tidak Update Aturan
Bagi pelaku properti yang tidak mengikuti perkembangan:
- Transaksi tertunda karena salah prosedur
- Pajak dikoreksi dan membengkak
- Akta ditolak BPN
- Sengketa meningkat karena formalitas tidak terpenuhi
- Developer kesulitan closing
Era 2026 adalah era kepatuhan sistemik.
11. Dampak bagi Investor & Developer
Investor profesional harus:
- Audit legal sebelum akuisisi
- Pastikan sertifikat tidak dalam proses konversi bermasalah
- Pastikan pajak valid dan tidak undervalue
- Gunakan notaris/PPAT yang update sistem elektronik
Developer harus:
- Siapkan tim legal internal yang memahami regulasi terbaru
- Sinkronkan data pajak & pertanahan
- Hindari praktik lama yang berisiko
Properti bukan hanya soal lokasi.
Ia soal kepastian hukum.
12. Proyeksi Arah Kebijakan ke Depan
Melihat tren regulasi, arah kebijakan jelas:
- Digitalisasi penuh
- Transparansi nilai transaksi
- Integrasi data nasional
- Pengawasan profesi lebih ketat
- Pengetatan pajak daerah
Artinya:
Ruang improvisasi semakin sempit.
Kepatuhan semakin penting.
13. Checklist Aman Transaksi Properti 2026
Gunakan ini sebagai standar profesional:
✔ Cek sertifikat ke BPN
✔ Validasi pajak sebelum tanda tangan
✔ Pastikan akta dibacakan & ditandatangani langsung
✔ Gunakan PPAT sesuai wilayah
✔ Simpan seluruh bukti pembayaran
✔ Pastikan nilai transaksi realistis
Transaksi properti sekarang bukan sekadar tanda tangan.
Ia adalah proses terintegrasi lintas sistem.
14. Apakah Biaya Akan Lebih Mahal di 2026?
Jawaban realistis:
Tergantung kompleksitas.
Digitalisasi memang menekan biaya waktu, tapi:
- Validasi pajak lebih ketat
- Administrasi elektronik ada biaya
- Kepatuhan dokumen lebih detail
Secara umum, struktur biaya tetap, tetapi pengawasan membuat ruang negosiasi semakin terbatas.
baca juga
- Biaya Notaris & PPAT Terbaru 2026 di Jakarta
- Update Aturan Notaris & PPAT 2026
- Panduan Lengkap Pembuatan Akta Hibah
- Bahaya Jika Akta Notaris/PPAT Tidak Sah
- Contoh Format Akta PPAT yang Sah
15. Kesimpulan Tegas
Update aturan Notaris & PPAT 2026 menunjukkan satu arah yang jelas:
Sistem semakin transparan.
Pengawasan semakin kuat.
Digitalisasi semakin luas.
Pajak semakin terintegrasi.
Bagi yang disiplin dan taat aturan, ini kabar baik.
Bagi yang masih memakai pola lama, ini ancaman.
Dalam properti, keunggulan bukan hanya pada harga beli —
tapi pada kemampuan membaca regulasi sebelum orang lain sadar.
Jika Anda ingin aman dan efisien di 2026:
Pahami aturan, pilih profesional yang adaptif, dan jalankan transaksi dengan standar kepatuhan tinggi.
Karena di era sistem digital, kesalahan kecil langsung tercatat — dan konsekuensinya nyata.