TIPS JUAL-BELI PROPERTI SECARA MANDIRI

notarisdanppat.com – TIPS JUAL-BELI PROPERTI SECARA MANDIRI , Masyarakat yang ingin memiliki aset properti berbentuk tanah atau umah dapat membelinya secara mandiri atau meminta bantuan perantara (broker). Jika kita bukah tipe orang yang super sibuk, kita sebaiknya belajar untuk membeli properti secara mandiri. Membeli properti secara mandiri dapat dijadikan pilihan menarik karena cara ini dapat memberikan keuntungan tambahan, antara lain:

1. Kita tidak perlu membayar fee (uang jasa) kepada perantara/

makelar/broker,

2. Kita dapat terhindar dari kemungkinan dicurangi oleh p yang tidak bertanggung jawab yang seringkali menaikkan secara

sepihak harga properti tanpa seizin pemilik properti,

perantara

3. Kita dapat mengetahui secara persis kondisi dan riwayat properti yang akan dibeli serta mengenal lingkungan sekitar properti terse-

but,

4. Kita akan mendapat tambahan pengalaman jual beli properti serta tambahan pengetahuan tentang desain properti yang sedang

digemari di masyarakat,

5. Dengan mengenal secara langsung pihak pemilik, kita kemungkinan akan dapat meminta diskon atau penurunan harga yang lebih besar, 6. Membeli properti secara mandiri juga dapat menambah kepercayaan diri kita untuk melakukan pembelian yang lebih baik di masa mendatang,

7. Kita dapat menambah referensi harga pasaran properti di daerah tersebut yang kelak dapat kita gunakan sebagai patokan dalam melakukan jual-beli properti,

Apabila kita baru pertama kali membeli rumah alias belum ber- pengalaman, maka kita sebaiknya memperhatikan sejumlah tips, se- bagai berikut:

1. Tentukan niat awal apakah kita ingin membeli rumah untuk dihuni sendiri atau untuk diperjual-belikan kembali. Jika pembelian rumah tersebut untuk dihuni sendiri maka sebaiknya kita membeli rumah yang tidak jauh dari lokasi tempat pekerjaan dan tempat sekolah anak-anak. Sebaliknya, jika kita membeli properti untuk dijual kembali maka sebaiknya kita memilih properti yang berlokasi di tempat strategis (misal di pinggir jalan) agar mudah dijual kembali, 2. Jika memiliki cukup dana, kita sebaiknya membeli properti secara tunai agar tidak terbebani cicilan pokok dan bunga KPR. Namun jika kita tidak memiliki dana memadai, maka kita dapat mengajukan KPR ke bank yang menawarkan suku bunga terendah dan masa angsuran terpanjang,

3. Jika kita membeli rumah di kompleks perumahan, maka kita se- baiknya mengecek kredibilitas pengembang (developer) dengan cara mencari informasi dari berbagai sumber tentang kinerja dan kejujurannya. Informasi tersebut dapat diperoleh dari penghuni perumahan tersebut, dari pengembang lain atau dari berita koran,

majalah dan internet,

4. Jika kita membeli rumah tunggal di luar kompleks perumahan, maka kita sebaiknya mengecek lebih dulu keaslian dokumen surat tanah dan izin bangunan sebelum meneruskan untuk bertransaksi. Ke- aslian surat tanah dapat dicek secara langsung ke Kantor Pertana- han (BPN) setempat atau meminta tolong notaris untuk mengecek ke kantor BPN. Sedangkan izin bangunan (IMB, SLF, SBKBG) dapat dicek ke dinas Pemda yang bertugas mengurusi bangunan gedung atau meminta tolong notaris untuk mengecek,

5. Sebelum bertransaksi, kita sebaiknya mencari informasi kepada warga sekitar tentang harga pasaran rumah atau tanah di daerah tersebut. Informasi harga pasaran dapat kita peroleh melalui RT, RW atau Lurah setempat. Informasi harga juga dapat dilihat pada NJOP yang tertera di Surat Tagihan PBB. NJOP PBB pada umumnya ditetapkan jauh lebih rendah dibandingkan harga pasaran, namun kita dapat melakukan prediksi harga pasaran dengan cara mengalikan NJOP PBB dengan faktor pengalian tertentu misalnya 3. Contoh: jika NJOP PBB atas tanah ditetapkan sebesar Rp200.000/ m2, maka harga jual tanah diprediksikan 3 kalinya atau sama dengan Rp600.000/m2. Besaran faktor pengali ini bisa berbeda-beda untuk setiap daerah tergantung berapa cepat kenaikan harga-harga properti di daerah tersebut,

6. Sebelum membeli rumah pertama, kita sebaiknya rajin menghadiri pameran perumahan, seminar dan pelatihan perumahan, atau mencari informasi di koran, majalah, buku atau internet tentang seluk-beluk membeli properti,

7. Jangan lupa untuk selalu rendah hati dan mau belajar dari pen- galaman orang lain, baik pengalaman buruk maupun pengalaman keberhasilan,

8. Jika kita membeli rumah tersebut untuk dijual kembali di masa depan, maka kita sebaiknya memegang rumah tersebut tidak selama 5 tahun menunggu hingga harganya naik secara nyata

(signifikan),

paling

9. Pilihlah desain rumah yang sedang tren di masyarakat, misalnya yang bergaya modern-minimalis, agar kita lebih mudah menjual

kembali di kemudian hari,

10. Pilihlah “rumah inti tumbuh” yang masih menyisakan halaman cukup luas agar kita dapat menambah unit bangunan sesuai

perkembangan ekonomi keluarga di kemudian hari, 11.Jangan membeli rumah yang menurut pandangan masyarakat kurang baik misalnya rumah yang lokasinya termasuk “tusuk sate” atau rumah yang memiliki riwayat dihuni oleh orang-orang yang tidak bermoral. Rumah semacam ini akan sulit untuk dijual kembali Apabila rumah yang hendak kita beli tergolong rumah bekas, maka kita wajib melihat langsung kondisi rumah tersebut dan memeriksanya secara teliti. Rumah bekas (second) bisa menjadi investasi yang sangat menguntungkan. Akan tetapi, ketelitian tetap harus jadi prioritas nomor satu. Jangan percaya semua hal yang dikatakan penjual rumah. Pada saat kita meninjau rumah tersebut, pertimbangkan benar-benar hal-hal sebagai berikut sebelum memutuskan untuk membelinya: 1. Apakah rumah tersebut layak huni atau layak investasi?

2. Apakah tata letak rumah itu cocok? Jika tidak, bisakah diubah dengan mudah dan murah?

3. Bagaimana kondisi lingkungan sekitarnya, apakah aman dan nyaman untuk ditinggali?

4. Bagaimana kualitas air di lingkungan tersebut?

5. Berapa daya listrik di rumah tersebut?

6. Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang?

7. Apakah ada perabotan atau elemen bangunan yang harus diperbaiki?

8. Bagaimana kondisi atapnya?

9. Apakah harus melakukan renovasi besar? 10. Apakah luas halaman cocok dengan yang dibutuhkan? 11. Apakah kamar mandi cukup bagi keluarga? 12. Apakah harganya layak dan terjangkau?262

Kita pun sebaiknya melakukan survei sederhana sebelum membeli rumah bekas. Sebagai pembeli rumah, sudah sepatutnya kita tidak percaya begitu saja semua informasi yang diberikan penjual. Kita perlu mengecek kebenaran informasi tersebut dengan melakukan pengecekan rumah dan survei ke lingkungan sekitar. Sebelum memutuskan membeli rumah bekas, sebaiknya kita memastikan hal-

hal berikut:

1. Lingkungan,

Perhatikan lingkungan sekitar rumah, apakah sudah sesuai dengan keinginan kita. Kenalilah siapa saja tetangga kita. Fasilitas lingkungan yang dekat rumah juga dapat memberikan nilai tambah, seperti fasilitas kesehatan dan pendidikan, pusat belanja dan olahraga, taman bermain, area publik, lebar jalan, dan akses jalan.

2. Keamanan,

Keamanan mutlak bagi sebuah rumah. Kita harus merasa aman dan nyaman tinggal di dalam rumah. Saat bekerja kita dapat meninggalkan rumah dalam kondisi kosong tanpa rasa was-was, sementara saat tidur kita pun bisa nyenyak dan merasa nyaman.

3. Kondisi Rumah,

Cermatilah kondisi rumah yang sebenarnya. Jangan tutup mata, meski kita sudah jatuh cinta sejak pandangan pertama pada rumah tersebut. Seorang penjual mungkin akan menutupi keru- sakan rumah, sebelum kita datang. Jangan pula sungkan mencoba mengecek listrik dan air di dalam rumah tersebut.

4. Struktur Bangunan.

Lihat kekuatan tiang atau kolom bangunan. Hindari membeli rumah dengan struktur tidak kuat, karena akan berisiko runtuh akibat

beban yang terlalu berat.

baca juga

• Peran Notaris dalam Penyusunan Perjanjian Kerja Sama Bisnis
• Status Badan Hukum Bagi LSM
• Jasa SEO Jakarta Undercover.co.id
• jenis penanaman Modal/Investasi
• NPPN 2025

B. TIPS MENJUAL PROPERTI SECARA MANDIRI

Jika kita memiliki aset properti berbentuk rumah atau tanah dan ingin menjual aset tersebut, maka kita sebaiknya memperhatikan sejumlah

tips, sebagai berikut:

1. Cari informasi lebih dulu berapa perkiraan harga rumah atau tanah

di daerah itu,

2. Tetapkan dulu berapa harga jual yang kita tawarkan, dan pastikan apakah harga jual tersebut masih bisa kurang (bisa dinego) atau

sudah harga pas,

3. Pastikan harga jual yang kita tentukan sesuai dengan harga pasaran, atau kalau bisa sedikit di bawah harga pasaran agar dapat menjadi faktor pemikat,

4. Pastikan harga jual tersebut setelah dikurangi biaya-biaya (fee perantara, PPh final, biaya renovasi, biaya pembelian, dan lain-lain) masih memberikan sisa keuntungan bagi kita. Fee perantara pada umumnya sebesar 2,5% dari nilai transaksi, sedangkan PPh final ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi,

5. Meskipun kita menjual properti secara mandiri tanpa lewat perantara, namun kita sebaiknya tetap menyisihkan anggaran fee untuk perantara sebab dalam praktiknya masih banyak pembeli yang meminta tolong perantara untuk mencarikan rumah atau tanah. Tentu saja, fee perantara tidak perlu kita keluarkan apabila kita langsung bertransaksi dengan pihak pembeli,

6. Pastikan kepada calon pembeli bahwa biaya notaris untuk pembua- tan akta jual-beli hingga balik nama sertifikat menjadi tanggungan pihak pembeli,

263 Anto Erawan, “Kiat Survei Sebelum Membeli Rumah Bekas”, 11 Januari 2013, www.rumah.com

7. Lakukan promosi secara gencar dengan berbagai cara seperti: promosi dari mulut ke mulut lewat teman, saudara atau kolega,

a.

b. memasang papan iklan di lokasi rumah/tanah yang dijual,

C. memasang banner iklan di sejumlah lokasi strategis di kota

setempat,

d. memasang iklan baris berbayar di koran daerah atau koran

nasional,

e. memasang iklan di televisi lokal atau nasional yang menyediakan acara promosi jual-beli properti,

f. memasang iklan baris gratis di situs jual-beli daring (online),

g. memasang iklan baris berbayar di situs jual-beli daring (online), h. menyebarkan brosur kepada masyarakat yang ada di mal-mal dan tempat keramaian publik lainnya di kota setempat, menyebarkan brosur kepada para pemilik mobil yang ada di jalan atau di tempat-tempat parkir di sejumlah lokasi di kota setempat.

i.

8. Dalam melakukan promosi, tonjolkan semua kelebihan yang ada seperti lokasi rumah dekat dengan sekolah, universitas, supermarket, pusat kota, pusat perbelanjaan, klinik kesehatan, dan-lain-lain,

9. Lakukan renovasi rumah seperlunya guna mempercantik tampilan rumah agar lebih menarik minat para calon pembeli,

10. Layani para calon pembeli dengan seramah dan sebaik mungkin. Jangan sekali-kali merendahkan calon pembeli meskipun mereka mengajukan tawaran yang jauh lebih rendah dari harga jual kita, 11.Siapkan surat-surat tanah atau rumah dan fotokopi seperlunya. Fotokopi surat dapat diberikan kepada calon pembeli, sedangkan sertifikat asli baru boleh diberikan jika sudah ada pembayaran, 12.Katakan sejujurnya apakah surat tanah/rumah tersebut dalam keadaan bebas atau sedang dijadikan agunan kredit bank. Tidak perlu takut mengatakan hal yang sebenarnya karena penjaminan

aset properti untuk mendapatkan kredit sudah umum dilakukan di masyarakat. Jika pembeli sudah sepakat dengan harga jual, maka kedua pihak (pembeli dan penjual) dapat bersama-sama menghubungi bank guna mengeluarkan sertifikat tanah dijadikan agunan kredit. Biaya “roya” atau biaya pencoretan penjaminan tanah di kantor BPN sepenuhnya menjadi beban pihak

penjual selaku debitor bank,

yang

13. Biasakan untuk hanya menerima pembayaran nontunai melalui transfer bank guna menghindari risiko uang hilang atau uang palsu. Pada saat membuat Akta Jual Beli (AJB) di Notaris, mintalah kepada Notaris untuk menahan sementara proses balik nama sertifikat sampai pihak pembeli benar-benar telah mentransfer uang ke

rekening kita,

14. Jangan mau menjual tanah hanya berdasarkan uang muka, sebab cara ini akan mempersulit posisi kita untuk menjual tanah ke orang lain. Namun demikian, kalau kita terpaksa menerima syarat pembayaran dengan uang muka, maka jangan dulu membuat Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat di Notaris. Pembuatan AJB baru boleh dilakukan apabila pihak pembeli telah melunasi semua kewajibannya,

15. Tetaplah waspada menghadapi calon pembeli yang mencurigakan, misalnya mereka yang hanya mau bernegosiasi malam hari di rumah kita, sebab saat ini banyak terjadi modus penipuan dan perampokan melalui sihir (gendam). Usahakan untuk hanya menerima tamu (calon pembeli) pada pagi hingga sore hari agar kita lebih waspada jika terjadi hal-hal yang tidak diinginkan,

16. Pilihlah Notaris yang sudah kita kenal agar kita tidak sampai mengalami nasib seperti pelawak Mandra yang ditipu oleh sindikat yang melibatkan pihak pembeli dengan oknum notaris yang menjadi temannya.

Menjual sebuah rumah merupakan langkah besar bagi sebagian orang, dan terkadang menyebabkan si penjual bersikap emosional karena rumah tersebut mungkin menyimpan kenangan tertentu. Yang perlu diingat, proses menjual rumah sebenarnya adalah transaksi bisnis biasa

yang

seharusnya tidak perlu melibatkan emosi. Berikut dijabarkan 4 macam kesalahan yang sering terjadi ketika seseorang hendak menjual rumah sebagaimana dimuat dalam situs businessinsider.com. Kesalahan ini tidak jarang menyebabkan transaksi jual-beli rumah menjadi gagal.264

1. Menetapkan Harga yang Terlalu Tinggi,

Mencari keuntungan dengan menjual rumah dengan harga tinggi memang sebuah kewajaran. Apalagi jika rumah itu merupakan warisan orang tua atau rumah pertama yang dibangun dengan keringat sendiri, pasti nilai emosionalnya sangat tinggi. Tetapi ingat, terdapat beberapa faktor eksternal yang memengaruhi harga rumah. Faktor eksternal tersebut antara lain, akses transportasi ke lokasi, akses mendapatkan air, dan fasilitas umum seperti sarana kesehatan, sekolah, ibadah, dan pasar. Rumah tercinta dengan faktor eksternal yang minim, dapat mengurangi harga jualnya. Jadi dalam menetapkan harga jual buatlah angka yang sewajarnya sesuai dengan harga pasaran di daerah tersebut agar tidak terkesan kemahalan.

2. Mendampingi Agen Penjual Ketika Calon Pembeli Ingin Melihat Rumah,

Seorang calon pembeli yang datang melihat rumah, pasti akan memberikan segudang pendapat mengenai rumah tersebut. Tidak jarang pendapat tersebut dimaknai sebagai kritikan pedas di telinga si penjual rumah. Akibatnya, bukan transaksi tawar- menawar yang akan terjadi, tetapi adu argumen atau malah debat kusir. Jadi sebaiknya, percayakan penjualan rumah kepada agen properti terpercaya jika kita tidak berminat dan tidak berbakat dalam penjualan rumah. Namun demikian, kita tetap bisa menjual rumah secara mandiri (tanpa melibatkan perantara/broker) asalkan kita mampu bersikap ramah dan baik kepada semua calon pembeli.

3. Berprinsip Menolak Tawaran Pertama,

Rumah yang sudah lama tidak terjual setelah diluncurkan ke pasar, bukanlah hal yang baik. Harga rumah bukannya akan semakin

Inaik mengikuti harga sekitar, tetapi malah akan semakin turun. Mengapa? Karena menurut penelitian perusahaan agen properti hanya akan mendapat perhatian pasar selama dua minggu saja. ternama di New York, rumah yang baru dipasang tanda “dijual

Selain dipengaruhi oleh siklus jual beli, kualitas rumah y

tersebut pasti akan semakin menyusut.

4. Menolak Tawaran Karena Emosi.

yang dijual

penjual

Prinsipnya, seorang penjual akan mematok harga setinggi- tingginya, dan seorang pembeli akan menawar harga serendah. rendahnya. Hal ini seringkali dapat memancing emosi pihak p terutama yang tidak berpengalaman dalam penjualan properti, Apa pun yang terjadi, pihak penjual tidak boleh terbawa emosi jika harus berhadapan dengan calon pembeli yang rewel atau menawar terlalu rendah. Sikap emosional dapat merugikan diri sendiri karena beritanya akan tersebar ke mana-mana sehingga orang lain akan

enggan membeli properti kita.

Menjual properti memang memerlukan seni tersendiri. Selain harus pandai mencari konsumen, penjual juga harus cermat menentukan harga. Pasalnya properti yang dijual secara perorangan tidak memiliki harga baku. Menurut Benyamin Ginting, Presiden Ikatan Analis Properti Indonesia (IKAPRI), jika seseorang ingin menjual properti, terutama rumah, ada beberapa langkah yang harus dilakukan:

1. Lakukan survei lingkungan untuk mencari pembanding, apakah ada rumah sejenis yang ditawarkan di sekitar rumah yang dijual. Lihat harga jualnya.

2. Jika di sekitar tak ada rumah yang dijual, cari di radius yang lebih luas. Hal ini penting sebagai pembanding dan pegangan si penjual. 3. Dari harga penawaran yang dilakukan di rumah pembanding, lakukan penyesuaian harga rumah yang akan dijual. Perbandingan bisa dilihat dari beberapa poin, seperti luas tanah dan bangunan, legalitas (sertifikat), karakteristik rumah (arah hadap, bebas banjir atau tidak, bentuk dan usia bangunan, dan lain-lain). Dengan 265 Ibid.

demikian, akan terlihat harga pasar yang pantas untuk rumah yang

akan dijual.

4. Jika secara keseluruhan rumah yang akan dijual lebih baik dibanding rumah pembanding, maka tawarkan harga yang lebih tinggi. Begitu

pula sebaliknya.

5. Untuk menguji benar atau tidak harga yang telah ditetapkan, coba analisis harga tanah dan bangunan secara terpisah. Misalnya didapat harga tanah Rp500 juta dan harga bangunan Rp200 juta, maka sebaiknya penjual menawarkan rumah dengan harga 20% di atas harga tersebut, yakni sekitar Rp850 juta. Jika nanti terjadi negosiasi, maka penjual bisa mempertahankan harga wajar yang telah ditentukan sebelumnya, yakni Rp700 juta,266

Penjual harus menentukan harga terendah rumah tersebut (floor price), sedangkan pembeli harus menentukan harga tertinggi yang mampu dibayar (ceiling price). Di perpotongan ceiling price dengan floor price inilah akan terjadi negosiasi kemudian transaksi sehingga tercipta harga pasar (market price). Untuk itu, penjual jangan menentukan harga terlalu tinggi, karena biasanya calon pembeli telah melakukan survei harga rumah yang dijual di kawasan tersebut. Jika terlalu mahal tidak akan ada yang mau beli. Jadi tentukan harga yang wajar, agar pembeli mau datang.267

Namun, jika penjual rumah tidak sempat melakukan survei untuk menentukan harga, ada baiknya penjual menggunakan jasa penilai properti (appraisal). Penilai properti juga akan melakukan tahapan penilaian yang sama. Penilai properti dibutuhkan agar pembeli dan penjual bisa memasuki koridor market price. Biaya bagi penilai properti dilihat dari tingkat kesulitan penilaian. Jika hanya sebuah rumah saja, kata Benyamin, biayanya berkisar antara Rp500 ribu-Rp1 juta, namun jika kolektif (beberapa rumah) seperti yang biasa dilakukan pihak perbankan, hanya Rp250 ribu-Rp300 ribu per unit. Hasil penilaian bisa dilihat dalam waktu 1-3 hari.268

Jika kita sudah melakukan investasi properti, tentu kita ingin meng seberapa besar tingkat keuntungan investasi ini. Salah satu s untuk menilai hal tersebut adalah dengan menghitung Retw Investmen (Rol) atau tingkat imbal hasil dari investasi yang telah

tanamkan. Rumus Rol adalah:

Rol (Total Penghasilan – Investasi): Investasi x 100%

Total Penghasilan = harga jual rumah + uang sewa

Sebagai contoh, seorang investor properti membeli 1 unit rum seharga Rp500 juta. Dalam waktu 2 tahun kemudian rumah tersebut berhasil dijual seharga Rp700 juta. Sebelum dijual, rumah tersebu disewa Rp25 juta per tahun dan dibayar sekaligus di muka selama dua uang tahun, sehingga pemilik rumah mendapatkan penghasilan dari sewa sebesar 25 juta/tahun x 2 tahun = Rp50 juta (selama 2 tahun). Rol= (Rp700 juta + Rp50 juta – Rp500 juta): Rp500 juta x 100% = 50%

Kesimpulan:

dalam jangka waktu 2 tahun, rumah tersebut memberikan imbal has sebesar 50% atau setara dengan 25% per tahun. Dengan angka in terlihat bahwa imbal hasil investasi properti tersebut jauh lebih besar dibandingkan investasi deposito yang hanya memberikan imbal hasil sekitar 6% per tahun.

Jika dalam kasus ini rumah tersebut tidak disewakan, maka nilai Rol sama dengan (Rp700-Rp500 juta): Rp500 juta x 100% = 40% (dalam waktu 2 tahun), atau setara dengan 20% per tahun, sehingga masih tetap lebih untung dibandingkan investasi deposito. Semakin lama properti tersebut dikuasai dan disewakan, maka imbal hasilnya (angka Rol) biasanya akan cenderung semakin tinggi.

Meskipun tingkat imbal hast du proper cenderung ak perjalanan waktu, namun kadang

bat terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan harga g bejatuhan seperti pada masa kes ekonom 1997/1998 krisis ekonomi global 2008/2009 Fam sebaiknya menunda penjualan met proper gi Sebaliknya, bagi yang sedang berkelebihan uang dapat menjadi peluang besar untuk memborong set basanya dijual sangat murah Dalam investas proper juga berlaku norma bisnis “beli saat harga murah, jual saat harga tinggi