notarisdanppat.com Panduan Lengkap Pembuatan Akta Hibah di PPAT & Syarat Dokumen 2026

Hibah tanah atau rumah bukan sekadar “memberi secara cuma-cuma”. Dalam hukum pertanahan Indonesia, hibah adalah peralihan hak atas tanah yang wajib dibuat dengan akta resmi oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar sah dan bisa didaftarkan.

Kesalahan prosedur sedikit saja bisa membuat hibah:

Tidak dapat diproses balik nama
Digugat ahli waris lain
Dibatalkan pengadilan
Menjadi sengketa keluarga jangka panjang

Jika Anda ingin hibah aman secara hukum pada 2026, pahami struktur hukumnya, syarat dokumen, alur proses, dan pajaknya secara detail.

Artikel ini membedah semuanya secara komprehensif.

1. Apa Itu Hibah Tanah atau Rumah?

Secara hukum perdata, hibah adalah pemberian suatu benda secara cuma-cuma dari seseorang yang masih hidup kepada orang lain, dan tidak dapat ditarik kembali (kecuali dalam kondisi tertentu).

Dalam konteks pertanahan:

Hibah = peralihan hak atas tanah/rumah tanpa imbalan.

Karena termasuk peralihan hak, maka wajib mengikuti ketentuan:

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Undang-Undang Pokok Agraria

Artinya:
Tanpa akta PPAT → tidak bisa didaftarkan di BPN → secara administrasi tidak diakui negara.

2. Kapan Hibah Biasanya Dilakukan?

Hibah sering digunakan dalam situasi:

Orang tua menghibahkan rumah ke anak.
Pembagian aset keluarga saat masih hidup.
Pengalihan tanah antar saudara.
Pengalihan aset untuk tujuan perencanaan waris.
Hibah ke lembaga sosial atau keagamaan.

Strategi hibah sering dipakai untuk menghindari konflik warisan di kemudian hari — tapi jika salah prosedur, justru memicu konflik baru.

3. Syarat Subjek Hibah (Pemberi & Penerima)

A. Syarat Pemberi Hibah

Pemberi hibah harus:

Pemilik sah sesuai sertifikat
Cakap hukum (dewasa & tidak di bawah pengampuan)
Bertindak tanpa paksaan
Jika menikah → perlu persetujuan pasangan (untuk harta bersama)

Jika tanah adalah harta bersama, maka suami/istri wajib ikut menandatangani.

Jika tanah warisan belum dibagi → semua ahli waris harus menyetujui.

Ini sering jadi sumber sengketa.

B. Syarat Penerima Hibah

Penerima hibah bisa:

Perorangan WNI
Badan hukum tertentu
Anak di bawah umur (dengan wali sah)

Jika penerima masih di bawah umur, wali wajib hadir dan dibuktikan dengan dokumen resmi.

4. Dokumen yang Wajib Disiapkan (Update 2026)

Berikut checklist profesional yang wajib lengkap sebelum datang ke PPAT.

Dokumen Pemberi Hibah

KTP & KK
NPWP
Buku nikah (jika menikah)
Persetujuan pasangan (jika harta bersama)
Sertifikat asli tanah/rumah
SPPT PBB tahun berjalan
Bukti lunas PBB

Dokumen Penerima Hibah

KTP & KK
NPWP
Akta kelahiran (jika anak)
Dokumen wali (jika di bawah umur)

Dokumen Tambahan Jika Diperlukan

Surat keterangan waris (jika warisan)
Surat kuasa (jika diwakilkan)
IMB/PBG (jika rumah)
Surat tidak sengketa
Surat pernyataan hibah keluarga

Semakin kompleks status tanah, semakin detail dokumen yang dibutuhkan.

5. Prosedur Pembuatan Akta Hibah di PPAT

Sekarang kita masuk ke alur praktisnya.

Tahap 1: Pemeriksaan Sertifikat

PPAT akan melakukan pengecekan ke:

Badan Pertanahan Nasional

Tujuannya untuk memastikan:

Sertifikat asli
Tidak diblokir
Tidak sedang dijaminkan
Tidak dalam sengketa

Tanpa proses ini, PPAT tidak akan lanjut.

Tahap 2: Perhitungan Pajak

Walaupun hibah tidak ada transaksi jual beli, tetap ada pajak.

Tergantung hubungan keluarga, bisa:

Bebas pajak
Atau tetap kena BPHTB

Ini akan kita bahas detail di bagian pajak.

Tahap 3: Penandatanganan Akta Hibah

Proses harus:

Dibacakan oleh PPAT
Dihadiri para pihak
Ditandatangani di hadapan PPAT
Disaksikan sesuai aturan

Jika prosedur ini tidak dipenuhi, akta bisa cacat formal.

Tahap 4: Pendaftaran Balik Nama

Setelah akta selesai, PPAT mendaftarkan ke BPN untuk:

Mengganti nama pemilik
Menerbitkan sertifikat atas nama penerima hibah

Estimasi waktu:
14–30 hari kerja (tergantung wilayah).

6. Pajak dalam Hibah Tanah/Rumah 2026

Ini bagian yang sering disalahpahami.

A. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Dasar hukum:
Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Tarif umum:
5% dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP.

Namun:

Jika hibah dilakukan kepada:

Orang tua ↔ anak
Suami ↔ istri

Biasanya mendapat fasilitas pengurangan atau pembebasan sesuai kebijakan daerah.

Setiap daerah bisa berbeda.

B. PPh Hibah

Untuk hibah dalam hubungan keluarga sedarah lurus satu derajat, umumnya:

→ Tidak dikenakan PPh

Namun jika hibah dilakukan ke pihak lain di luar keluarga dekat, bisa ada kewajiban pajak.

Pastikan cek regulasi daerah 2026 terbaru.

7. Biaya Pembuatan Akta Hibah

Komponen biaya biasanya terdiri dari:

Honorarium PPAT
Biaya pengecekan sertifikat
Biaya balik nama BPN
BPHTB (jika kena)
Biaya administrasi

Estimasi umum (tergantung nilai objek & wilayah):

Biaya jasa PPAT: 0,5% – 1% nilai objek
Biaya balik nama: sesuai tarif resmi BPN
Pajak: tergantung nilai NJOP & kebijakan daerah

Hibah antar keluarga bisa lebih ringan dibanding jual beli.

8. Risiko Jika Hibah Tidak Melalui PPAT

Ini kesalahan fatal yang sering terjadi.

Banyak orang hanya membuat:

Surat pernyataan hibah
Surat bermaterai
Akta bawah tangan

Tanpa PPAT.

Akibatnya:

Tidak bisa balik nama
Sertifikat tetap atas nama lama
Bisa digugat ahli waris lain
Tidak diakui BPN

Secara hukum pertanahan, itu lemah.

9. Risiko Sengketa Hibah

Hibah sering digugat jika:

Dianggap merugikan ahli waris lain.
Dilakukan saat pemberi sudah sakit berat.
Nilainya terlalu besar dibanding sisa harta.
Ada dugaan tekanan atau manipulasi.

Pengadilan bisa membatalkan hibah jika terbukti melanggar hukum atau hak legitimaris dalam hukum waris.

Karena itu, dokumentasi dan prosedur harus bersih.

10. Perbedaan Hibah dan Warisan

Ini penting secara strategi aset.

Hibah	Warisan
Dilakukan saat masih hidup	Berlaku setelah meninggal
Perlu akta PPAT	Perlu surat waris
Bisa menghindari konflik	Bisa memicu konflik
Pajak bisa lebih ringan	Proses lebih panjang

Banyak keluarga menggunakan hibah sebagai bagian dari estate planning.

11. Hibah ke Anak di Bawah Umur

Bisa dilakukan, tapi:

Wali harus sah
Tidak boleh merugikan anak
Tidak boleh menghilangkan hak anak

Jika tidak hati-hati, bisa jadi objek sengketa ketika anak dewasa.

12. Apakah Hibah Bisa Dibatalkan?

Secara prinsip, hibah tidak dapat ditarik kembali.

Namun bisa dibatalkan jika:

Ada paksaan
Ada penipuan
Penerima melakukan perbuatan melawan hukum terhadap pemberi
Melanggar hak ahli waris wajib

Pembatalan harus lewat pengadilan.

13. Strategi Aman Melakukan Hibah di 2026

Jika ingin aman dan minim risiko:

Pastikan status tanah bersih.
Libatkan pasangan jika harta bersama.
Pastikan semua ahli waris mengetahui (untuk mencegah konflik).
Lakukan di PPAT resmi dan berpengalaman.
Hitung pajak dengan benar sebelum tanda tangan.
Segera lakukan balik nama setelah akta jadi.

Jangan menunda pendaftaran.

14. Kesalahan Umum yang Harus Dihindari

Hibah hanya pakai surat bermaterai
Tidak cek sertifikat ke BPN
Mengabaikan pajak daerah
Tidak libatkan pasangan
Tidak menyimpan bukti pembayaran pajak

Kesalahan kecil bisa berdampak besar.

15. Kesimpulan Tegas

Hibah tanah atau rumah bukan sekadar urusan keluarga.
Ini adalah tindakan hukum formal yang harus mengikuti prosedur pertanahan.

Tanpa:

Akta PPAT yang sah
Pajak yang benar
Pendaftaran balik nama

Hibah tidak memiliki kekuatan administratif penuh.

Jika dilakukan dengan benar:

Aman secara hukum
Minim risiko sengketa
Bisa menjadi strategi perencanaan waris yang efektif
Mengamankan aset lintas generasi

Dalam properti, legalitas bukan formalitas.
Itu fondasi nilai.

Jika ingin hibah aman di 2026 — lakukan secara profesional, lengkap, dan terstruktur.