INVESTASI EBA PROPERTI

notarisdanppat.com – INVESTASI EBA PROPERTI , nvestor properti dapat berinvestasi dengan cara membeli surat berharga bernama Efek Beragun Aset Properti atau “EBA Properti” yang diperdagangkan melalui pasar modal.

Hingga saat ini pembeli EBA Properti kebanyakan adalah investor dari golongan korporasi (perusahaan), sebab instrumen ini belum banyak dikenal dan diminati oleh investor perorangan.

Surat berharga EBA Properti pada awalnya hanya bisa diterbitkan oleh Manajer Investasi melalui mekanisme Kontrak Investasi Kolektif (KIK) sebagaimana diatur dalam Peraturan Bapepam-LK.

Namun demikian, saat ini Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sedang menyusun rancangan peraturan yang memperbolehkan perusahaan

pembiayaan sekunder perumahan (yaitu PT Sarana Multigriya Finansial atau SMF) untuk menerbitkan EBA Properti berbentuk EBA Surat Partisipasi (EBA-SP). Perusahaan penerbit EBA-SP harus memiliki modal disetor paling sedikit Rp1 triliun dan memiliki minimal dua orang direktur. Penerbit EBA-SP juga harus memiliki bukti kepemilikan atas kumpulan piutang yang dimiliki bersama oleh sejumlah pemegang

EBA-SP.

Penerbitan EBA-SP dilakukan dalam rangka sekuritisasi, dalam arti penerbit EBA-SP membeli kumpulan piutang KPR yang merupakan aset keuangan dari kreditur asal (misal Bank BTN selaku penyalur KPR). SMF membuat perjanjian sekuritisasi dengan kreditur asal (misal Bank BTN) atas aset berupa kumpulan piutang KPR. Berdasarkan perjanjian tersebut SMF kemudian menerbitkan Surat Partisipasi (SP) melalui mekanisme penawaran umum kepada publik (go public) dengan aset dasar berupa perjanjian sekuritisasi antara SMF dengan Bank BTN.

Hal tersebut berbeda dengan penerbitan EBA melalui Kontrak Investasi Kolektif (KIK). KIK EBA merupakan kontrak antara Manajer Investasi (MI) dan Bank Kustodian yang bersifat mengikat para pemegang EBA. MI diberi wewenang mengelola portofolio investasi kolektif sedangkan Bank Kustodian berwenang melakukan penitipan kolektif. Bentuk KIK EBA seperti Reksadana, sedangkan EBA-SP merupakan efek seperti obligasi atau saham.

Penerbitan EBA-SP bisa dilakukan melalui penawaran umum atau penawaran terbatas (private placement).144 Selama ini, Manajer Investasi yang bertindak sebagai penerbit EBA berbentuk KIK adalah PT Danareksa Investment Management (DIM).

Pihak DIM melakukan penerbitan EBA dari aset berupa tagihan Kredit Pemilikan Rumah-Bank Tabungan Negara (KPR-BTN). Dengan adanya aturan baru dari OJK tersebut maka bentuk EBA adalah Surat Partisipasi (SP) atau disingkat “EBA-SP”. EBA-SP hanya bisa diterbitkan oleh perusahaan pembiayaan sekunder perumahan (yaitu PT SMF), sedangkan Manajer Investasi hanya boleh menerbitkan EBA berbentuk

ke tahun semakin meningkat. Tahun 2011 penerbitannya senilai Rp750 Nilai penerbitan KIK EBA oleh DIM bekerja sama dengan BTN dari tahun miliar rupiah, lalu pada tahun 2012 penerbitannya meningkat 30% menjadi Rp1 triliun rupiah, dan di tahun 2013 senilai Rp1,5 triliun. Kendati tidak bisa menerbitkan EBA dalam bentuk Surat Partisipasi, DIM mengaku masih bisa menerbitkan EBA dalam bentuk KIK.

DIM juga tidak khawatir lahan penerbitan KIK EBA menjadi tertutup dengan rencana terbitnya peraturan baru OJK tersebut, sebab investor seperti dana pensiun dan asuransi hanya boleh membeli EBA berbentuk KIK.

Selain itu, draf OJK hanya untuk sektor perumahan, sementara KIK EBA tidak terbatas pada tagihan KPR saja, tetapi bisa juga untuk tagihan kredit kendaraan bermotor atau aset keuangan lain,

Menurut Peraturan Bapepam-LK Nomor IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset, Efek Beragun Aset/EBA (Asset Backed Securities) adalah Unit Penyertaan Kontrak Investasi Kolektif yang portofolionya terdiri dari Aset Keuangan berupa tagihan yang timbul dari surat berharga komersial, sewa guna usaha, perjanjian jual beli bersyarat, perjanjian pinjaman cicilan, tagihan kartu kredit, pemberian kredit termasuk kredit pemilikan rumah atau apartemen,

Efek bersifat utang yang dijamin pemerintah, sarana peningkatan kredit (credit enhancement/arus kas), serta aset keuangan setara dan aset keuangan lain yang berkaitan dengan aset keuangan tersebut. Efek Beragun Aset bukan merupakan Reksa Dana.146

Di Pasar Modal Indonesia ada dua jenis Efek Beragun Aset (EBA):

1. EBA Arus Kas Tetap

EBA Arus Kas Tetap adalah EBA yang memberikan pemegangnya penghasilan tertentu seperti Efek bersifat Utang.

2. EBA Arus Kas Tidak Tetap.

EBA Arus Kas Tidak Tetap adalah EBA yang menjanjikan pemegang- nya suatu penghasilan tidak tertentu seperti kepada pemegang Efek bersifat Ekuitas.

Cara pengembalian investasi EBA ada dua macam:

1. pengembalian pokok dan bunga dilakukan secara bersamaan dengan tempo yang teratur dalam kurun waktu tertentu ata

Amortizing Asset Backed Securities.

2. pembayaran bunga dilakukan secara periodik sedangkan pelunasan pokok dilakukan pada akhir periode atau Non-Amortizing Asset

Backed Securities.

Cara pengembalian dapat berupa kombinasi keduanya, di mana dalam kurun waktu tertentu hanya dibayar bunganya saja, selanjutnya dibayar pokok dan bunganya.

Pembentukan EBA dilakukan melalui proses Sekuritisasi Aset, yaitu proses perubahan aset tidak lancar (sulit diperdagangkan) menjadi Efek yang mudah diperdagangkan.

Tujuan Sekuritisasi Aset adalah untuk meningkatkan kemampuan likuiditas Kreditur Awal dan memberikan hasil investasi dalam bentuk bunga kepada para investor. Untuk dapat melakukan sekuritisasi suatu tagihan, diperlukan adanya suatu aset yang menjamin tagihan tersebut.

Tagihan yang akan dijual kepada pihak Penerbit EBA (Issuer) berasal dari suatu kontrak tertentu yang terlebih dahulu telah dibuat oleh pihak Kreditur Awal (Originator) dengan pihak ketiga (debitor).

Pihak-pihak yang terkait dengan penerbitan Efek Beragun Aset (EBA), meliputi:

1. Manajer Investasi

2. Bank Kustodian

3. Kreditur Awal (Originator)

4. Penyedia Jasa (Servicer)

5. Akuntan Publik

6. Konsultan Hukum

7. Penilai

8. Notaris

Secara umum, Efek Beragun Aset (EBA) mempunyai bentuk  yang relatif sama di semua negara, namun peraturannya terutama mengenal bentuk Special Purpose Vehicle (SPV) dalam EBA dapat berbeda

dalam EBA adalah Trust atau Corporation. Namun bentuk Trust ini tidak masing-masing negara. Di Amerika Serikat bentuk hukum dari SPV dikenal dalam sistem hukum di Indonesia.

Bapepam selaku otoritas Pasar Modal Indonesia mengajukan bentuk hukum SPV dalam EBA berupa Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Bentuk hukum ini diintrodusir dengan Reksa Dana dan mempunyai karakteristik hampir sama dengan berdasarkan UU Nomor 8/1995 tentang Pasar Modal dalam kaitannya

Trust di Amerika Serikat.

Dalam Peraturan Bapepam Nomor IX.K.1 (Lampiran Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-28/PM/2003) mengenai Pedoman Kontrak In- vestasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities) ditentukan bahwa bentuk dari Special Purpose Vehicle (SPV) adalah Kontrak In- vestasi Kolektif (KIK) antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang mengikat pemegang Unit Penyertaan,

di mana Manajer Investasi ber- untuk mengelola portofolio investasi kolektif dan Bank Kusto- dian diberi wewenang untuk melaksanakan Penitipan Kolektif. 147 Kontrak Investasi Kolektif (KIK) dianggap sebagai bentuk hukum SPV yang paling cocok, karena bentuk hukum ini lebih fleksibel serta dibuat berdasarkan azas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata.

SPV juga tidak seperti bentuk hukum Perseroan Terbatas (PT) yang mempunyai organ-organ Komisaris, Direksi, dan RUPS. Di samping itu, biasanya PT dibentuk untuk melakukan kegiatan bisnis seperti memproduksi atau menjual produk tertentu, sedangkan SPV dalam EBA tidak diperkenankan melakukan kegiatan bisnis.

EBA didukung aset yang dibeli oleh Manajer Investasi dan dicatat atas nama Bank Kustodian untuk kepentingan pemegang EBA. Kontrak tersebut wajib didukung dengan pendapat Konsultan Hukum yang terdaftar di Bapepam yang menyatakan bahwa pemegang EBA adalah sesuai dengan yang dimuat dalam Dokumen Keterbukaan EBA. Pemegang EBA wajib menandatangani pernyataan telah menerima dan membaca Dokumen Keterbukaan EBA sebelum membeli EBA.

Pengalihan aset mengacu Pasal 613 KUH Perdata. Dengan pengalihan aset tersebut, kepentingan pemegang EBA dilindungi dan sekaligus terhindar dari ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata yang menentukan bahwa segala kebendaan si-berutang, baik yang bergerak maupun kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya, tidak tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di termasuk aset/piutang yang telah dialihkan dalam rangka penerbitan

baca juga

• Peran Notaris dalam Penyusunan Perjanjian Kerja Sama Bisnis
• Status Badan Hukum Bagi LSM
• Jasa SEO Jakarta Undercover.co.id
• jenis penanaman Modal/Investasi
• NPPN 2025

Efek Beragun Aset.

EBA pertama kali diperkenalkan oleh Credit Suisse First Boston pada tahun 1985 dengan penjualan lease-backed notes (surat utang yang dijamin tagihan leasing) oleh Sperry Lease Finance Corporation. Sejak itu, bermunculan EBA lainnya yang kebanyakan didukung oleh tagihan kredit kepemilikan mobil dan tagihan kartu kredit.

Beberapa faktor uta ma yang menjadi alasan ketertarikan para investor atas jenis surat ber- harga ini antara lain karena kualitas kreditnya dan arus kas yang secara relatif lebih dapat diperkirakan.

Dari segi kualitas kredit, efek ini jelas relatif aman dibandingkan dengan surat utang lainnya karena dijamin oleh tagihan/piutang-piutang yang dimiliki oleh pihak Kreditur Awal. Sedangkan arus kas yang dimiliki relatif lebih dapat diprediksi karena timbul dari tagihan/piutang-piutang yang dibayar secara periodik oleh pihak debitor dari Kreditor Awal. 150

Untuk meningkatkan kualitas efek dalam hal ini kualitas kredit atas aset yang disekuritisasi, pada umumnya EBA memiliki satu atau lebih bentuk sarana peningkatan kredit (credit enchancement). Credit enchancement dapat berbentuk yield spread yang lebih tinggi, jaminan melalui letter of credit, cash colleteral, jaminan dari pihak ketiga, jaminan yang lebih dari nilai efek (overcollateralization), atau struktur klasifikasi efek melalui pembagian efek senior dan/atau subordinasi.

Sedangkan sistem pembayaran bunganya dapat berbentuk fixed maupun floating tergantung tingkat bunga yang bisa di-service oleh cash flow pihak

Kreditur Awal.

Jika dilihat dari struktur dan beberapa kelebihan yang dimilik EBA, diberikan dari penerbitan EBA relatif cukup banyak. Bisa dibayangkan berapa banyak bank yang bisa diselamatkan dari kesulitan likuiditas sebenarnya tidak sulit menjual surat berharga ini.

Manfaat yang atau persyaratan pemenuhan CAR apabila bank tersebut menerbitkan EBA untuk mengeluarkan beberapa portofolio aset dari pembukuannya. Belum lagi manfaat bagi perusahaan nonjasa intermediasi keuangan lainnya.

Penerbitan EBA oleh perusahaan nonjasa intermediasi keuangan dapat digunakan sebagai sarana untuk meningkatkan likuiditas yang berasal dari penjualan tagihan/piutang yang dimilikinya. Dengan demikian, perusahaan tersebut dapat memenuhi kebutuhan dana guna melakukan ekspansi usaha.

EBA yang dijamin dengan Hak Tanggungan (tanah/rumah) disebut juga Mortgage Backed Securities (MBS). Mortgage-Backed Securities atau Efek Beragun Kredit Pemilikan Rumah di banyak negara maju telah berkembang sehingga memiliki porsi nilai pasar yang besar.

Di Indonesia, MBS mulai dirintis dalam bentuk Efek Beragun Aset KPR (Kredit Pemilikan Rumah). MBS adalah Efek yang dibuat dengan melakukan Sekuritisasi Aset Piutang KPR dari Bank/Kreditor Awal (pihak yang memberikan pinjaman KPR) menjadi Efek yang kemudian dijual kepada investor.

Pemberi pinjaman KPR mendapatkan dana segar dari investor, sedangkan investor mendapatkan bunga sebagai hasil Investasi pada MBS. Bunga tersebut didapat dari cicilan pembayaran debitor KPR yang diterima oleh Bank selaku Kreditor Awal.

Di Indonesia, bentuk MBS pertama yang diterbitkan dan tercatat di Bursa Efek Indonesia adalah KIK EBA yakni EBA Danareksa SMF | KPR BTN EBA Danareksa SMF II KPR BTN Kelas A (DSMF02) pada November 2009. Kelas A (DSMF01) pada Februari 2009.

Kemudian disusul penerbitan Kedua EBA ini menggunakan aset KPR BTN berkualitas baik sebagai agunan. Kualitas KPR tersebut dapat dilihat dari peringkat idAAA yang diberikan oleh Pefindo untuk kedua seri EBA ini.

Peringkat idAAA merupakan peringkat tertinggi untuk surat berharga utang. Setelah penerbitan pertama EBA DSMF01, investor mulai memahami kualitas produk baru ini sehingga penyerapan dana DSMF02 meningkat.

Total penerbitan DSMF02 mencapai Rp360 miliar, sedangkan total perkembangan MBS di Indonesia adalah persepsi negatit terhadap penerbitan DSMF01 hanya Rp100 miliar. Salah satu tantangan bag MBS sendiri akibat krisis subprime mortgage market yang meledak di AS tahun 2008.

Padahal, risiko tersebut sebenarnya dapat dihindari dengan memilih KPR yang berkualitas sebagai aset piutang MBS Dengan manajemen risiko yang baik, perkembangan MBS diharapkan

akan memberikan manfaat bagi banyak pihak.

MBS atau Efek Beragun Aset KPR dapat memberikan manfaat bagi Investor, Bank (Kreditor Awal), dan Sektor Usaha Riil. Bagi investor, keberadaan produk MBS menjadi pilihan investasi yang lebih beragam untuk diversifikasi portofolio investasi mereka.

Apalagi MBS punya peringkat utang tertinggi (AAA) sehingga menjadi alternatif investasi berkualitas tinggi di pasar obligasi Indonesia. Untuk tipe investor yang ingin melakukan proteksi terhadap asetnya pada efek yang berperingkat baik, MBS menawarkan kelas A atau MBS senior. Sementara MBS kelas B atau MBS yunior cocok untuk tipe investor yang mencari imbal hasil yang tinggi.

Selain bagi investor, perkembangan MBS sangat berpengaruh bagi Bank pemberi KPR. Dengan skema sekuritisasi aset piutang KPR yang dimilikinya, Bank dapat menerima dana segar untuk menciptakan KPR baru yang lebih banyak.

Selain itu, Bank masih dapat memperoleh fee based income dari jasa administrasi penerimaan bunga dari debitor dan pembayaran bunga kepada investor MBS. Dampaknya, kinerja Bank pemberi KPR akan menjadi lebih baik. Dengan semakin banyak bergairah. KPR yang dibuat Bank, pergerakan sektor perumahan akan semakin

Tidak hanya baik bagi sektor perumahan, dampak multiplier pertum- buhan di sektor perumahan akan menggerakkan ekonomi riil yang ter-

kait dengan sektor perumahan, seperti konstruksi, semen, kayu, dan lain-lain. Pertumbuhan di sektor-sektor yang berhubungan dengan perumahan ini kemudian akan menjadi salah satu pendorong pertum-

buhan ekonomi nasional.

baru bagi masyarakat sehingga dapat menekan tingkat pengangguran Dengan bergeraknya sektor usaha riil, maka akan terbuka lapangan kerja di Indonesia. Di samping itu, kebutuhan masyarakat akan perumahan pun bakal terpenuhi. Artinya, perkembangan EBA mengambil peran penting dalam meningkatkan kesejahteraan masyarakat yang menjadi

cita-cita kita bersama,

Ketentuan Efek Beragun Aset diatur dalam Peraturan Bapepam sebagai

berikut:

1. Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-46/ PM/ 1997 yang dikenal dengan Peraturan Nomor V.G.5 tentang Fungsi Manajer Investasi berkaitan dengan Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). 2. Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-47/ PM/ 1997 yang dikenal dengan nama Peraturan Nomor VI.A.2 tentang Fungsi Bank Kusto- dian berkaitan dengan Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). 3. Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-50/ PM/ 1997 yang dikenal dengan nama Peraturan Nomor IX.C.9 tentang Pernyataan Pendaftaran dalam Rangka Penawaran Umum Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities).

4. Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-51/ PM/ 1997 yang dikenal dengan nama Peraturan Nomor IX.C.10 tentang Pedoman, Bentuk dan Isi Prospektus dalam Rangka Penawaran Umum Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities).

5. Keputusan Ketua Bapepam Nomor Kep-53/ PM/ 1997 yang dikenal dengan nama Peraturan Nomor IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (Asset Backed Securities). 156 Pemerintah sejak 2005 telah menerbitkan Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan, yang bertujuan membantu pendanaan perumahan di Indonesia. Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sering menjadi kendala bagi perbankan, karena KPR adalah bentuk kredit jangka panjang dengan jatuh tempo 10 tahun hingga 30 tahun, sementara sumber dana yang digunakan oleh bank dalam pembiayaan KPR adalah dana jangka pendek seperti tabungan