notarisdanppat.com Contoh Format Akta PPAT yang Sah & Syarat Formalitas yang Wajib

Dalam hukum pertanahan Indonesia, bentuk bukan sekadar tampilan. Bentuk adalah syarat sah.

Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak hanya harus benar secara substansi, tetapi juga wajib memenuhi formalitas tertentu. Jika syarat formal tidak terpenuhi, akta bisa kehilangan kekuatan sebagai akta otentik.

Banyak sengketa tanah bukan terjadi karena niat jahat, tetapi karena cacat administratif.

Artikel ini membahas:

Apa itu akta PPAT
Jenis-jenis akta PPAT
Struktur format resmi akta
Unsur formal yang wajib ada
Syarat kehadiran para pihak
Ketentuan pembacaan dan penandatanganan
Kesalahan fatal yang membuat akta cacat
Implikasi hukum jika formalitas dilanggar

Kita bedah dengan pendekatan hukum, bukan opini.

Apa Itu Akta PPAT?

Akta PPAT adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.

Akta ini menjadi dasar pendaftaran perubahan data di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Tanpa akta PPAT, peralihan hak tidak bisa didaftarkan secara resmi.

Jenis-Jenis Akta PPAT

PPAT berwenang membuat beberapa jenis akta, antara lain:

Akta Jual Beli (AJB)
Akta Hibah
Akta Tukar Menukar
Akta Pembagian Hak Bersama
Akta Pemberian Hak Tanggungan
Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai

Setiap jenis memiliki format dasar yang serupa, tetapi substansi berbeda.

Prinsip Dasar Akta Otentik

Sebuah akta disebut otentik jika:

Dibuat oleh pejabat umum yang berwenang
Dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang
Dibuat di wilayah kewenangannya

Jika salah satu unsur ini tidak terpenuhi, akta bisa turun derajat menjadi akta di bawah tangan.

Dan itu berbahaya.

Struktur Umum Format Akta PPAT

Secara umum, akta PPAT memiliki struktur berikut:

1. Kepala Akta

Bagian awal mencantumkan:

Judul akta (misalnya: “AKTA JUAL BELI”)
Nomor akta
Hari, tanggal, bulan, tahun
Waktu pembuatan
Nama dan jabatan PPAT
Wilayah kerja PPAT

Contoh struktur awal:

“Pada hari ini, Senin, tanggal … bulan … tahun …, saya …, Pejabat Pembuat Akta Tanah di wilayah …, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebutkan pada bagian akhir akta ini…”

Formulasi ini tidak boleh sembarangan.

2. Identitas Para Pihak

Harus dicantumkan secara lengkap:

Nama lengkap
Tempat dan tanggal lahir
Pekerjaan
Alamat
Nomor KTP
Status perkawinan

Jika menikah, harus disebutkan persetujuan pasangan jika menyangkut harta bersama.

Identitas yang tidak lengkap bisa menjadi celah pembatalan.

3. Keterangan Objek Tanah

Bagian ini menjelaskan:

Nomor sertifikat
Jenis hak (SHM, SHGB, dll)
Luas tanah
Letak dan batas-batas tanah
Nomor Surat Ukur
Nomor Identifikasi Bidang (jika ada)

Deskripsi objek harus presisi.

Kesalahan luas atau nomor sertifikat adalah cacat serius.

4. Pernyataan Para Pihak

Bagian inti akta berisi:

Pernyataan penjual melepaskan hak
Pernyataan pembeli menerima hak
Harga transaksi
Cara pembayaran
Pernyataan bahwa pajak telah atau akan dibayar

Bahasa hukum di bagian ini harus tegas, tidak ambigu.

5. Klausul Tambahan (Jika Ada)

Terkadang memuat:

Ketentuan penyerahan fisik
Penegasan tidak dalam sengketa
Pernyataan bebas sita
Ketentuan khusus sesuai kesepakatan

Namun tidak boleh bertentangan dengan hukum.

6. Penutup Akta

Bagian akhir mencantumkan:

Pernyataan bahwa akta telah dibacakan
Para pihak menyatakan mengerti
Tanda tangan para pihak
Tanda tangan saksi
Tanda tangan PPAT

Akta tidak sah jika tidak ditandatangani lengkap.

Syarat Formalitas yang Wajib Dipenuhi

Sekarang bagian paling penting.

1. Kehadiran Para Pihak

Penjual dan pembeli wajib hadir secara pribadi atau melalui kuasa yang sah.

Kuasa harus berbentuk akta otentik atau minimal legal sesuai ketentuan.

Jika salah satu pihak tidak hadir dan tidak ada kuasa sah, akta cacat.

2. Dihadiri Minimal Dua Saksi

Saksi harus:

Cakap hukum
Dikenal PPAT
Tidak memiliki kepentingan dalam transaksi

Saksi bukan formalitas simbolik. Ini syarat hukum.

3. Dibacakan oleh PPAT

Akta wajib dibacakan di hadapan para pihak.

Jika tidak dibacakan, bisa dianggap melanggar prosedur formal.

Pembacaan memastikan para pihak memahami isi akta.

4. Ditandatangani Pada Saat Itu Juga

Penandatanganan harus dilakukan:

Pada waktu yang sama
Di hadapan PPAT
Di lokasi wilayah kerja PPAT

Tidak boleh tanda tangan terpisah.

5. Pajak Telah Dibayar

Untuk Akta Jual Beli:

PPh penjual harus lunas
BPHTB pembeli harus lunas

Tanpa bukti pajak, akta tidak boleh diproses untuk pendaftaran.

6. PPAT Berwenang di Wilayah Objek

PPAT hanya berwenang dalam wilayah kerjanya.

Jika objek tanah berada di luar wilayah kerja, akta bisa dianggap tidak sah secara administratif.

Contoh Ringkas Format Inti Akta (Ilustrasi)

Berikut contoh format ringkas struktur isi (disederhanakan):

AKTA JUAL BELI
Nomor: …

Pada hari ini … tanggal … bulan … tahun …, bertempat di …, saya …, Pejabat Pembuat Akta Tanah di wilayah …

Telah hadir:

Nama …, lahir di …, pekerjaan …, alamat … (selanjutnya disebut Penjual)
Nama …, lahir di …, pekerjaan …, alamat … (selanjutnya disebut Pembeli)

Para pihak menerangkan bahwa:

Penjual adalah pemegang hak atas sebidang tanah Hak Milik Nomor … seluas … m², terletak di …

Dengan ini Penjual menjual dan menyerahkan hak tersebut kepada Pembeli dengan harga Rp … yang telah dibayar lunas.

Akta ini telah dibacakan dan ditandatangani oleh para pihak dan saksi-saksi di hadapan saya, PPAT.

Tanda tangan …

Ini hanya ilustrasi struktur, bukan template operasional.

Cacat Formal yang Membatalkan Akta

Beberapa kesalahan fatal:

Identitas pihak tidak benar
Pasangan tidak memberikan persetujuan
Tidak ada saksi
Tidak dibacakan
PPAT tidak berwenang wilayah
Tanggal tidak konsisten
Dokumen objek tidak valid

Jika terjadi sengketa, hakim akan memeriksa formalitas terlebih dahulu sebelum substansi.

Implikasi Jika Akta Cacat

Jika akta cacat formal:

Bisa dinyatakan batal demi hukum
Bisa dibatalkan melalui pengadilan
Tidak bisa didaftarkan ke BPN
Bisa memicu sengketa berkepanjangan

Properti bernilai miliaran bisa dipermasalahkan karena satu kesalahan administratif.

Perbedaan Akta Otentik dan Akta di Bawah Tangan

Akta otentik:

Dibuat pejabat berwenang
Kekuatan pembuktian sempurna
Dianggap benar sampai dibuktikan sebaliknya

Akta di bawah tangan:

Dibuat para pihak sendiri
Harus dibuktikan kebenarannya
Lebih lemah di pengadilan

Dalam transaksi tanah, hanya akta otentik yang diakui untuk pendaftaran.

Mengapa Format Tidak Bisa Diubah Sembarangan?

Format akta PPAT telah distandarkan oleh regulasi.

PPAT tidak bebas membuat format sendiri.

Perubahan struktur bisa melanggar ketentuan administratif dan berdampak pada validitas.

Legal drafting bukan ruang kreativitas. Ini ruang kepatuhan.

Peran Profesional PPAT

PPAT bukan hanya penulis dokumen.

Mereka memastikan:

Identitas diverifikasi
Pajak dihitung benar
Objek tidak bermasalah
Formalitas terpenuhi
Dokumen siap didaftarkan

Kesalahan kecil dalam struktur bisa berdampak besar di masa depan.

Kesimpulan

Akta PPAT yang sah harus memenuhi:

Dibuat oleh PPAT berwenang
Dalam wilayah kerja yang tepat
Identitas lengkap dan benar
Objek jelas dan presisi
Dihadiri saksi
Dibacakan
Ditandatangani lengkap
Pajak telah dipenuhi

Bentuk adalah syarat sah.

Dalam hukum pertanahan, administrasi adalah perlindungan.

Banyak orang fokus pada harga tanah. Profesional fokus pada legalitas dokumen.

Karena pada akhirnya, bukan siapa yang membayar lebih mahal yang menang.
Yang menang adalah siapa yang tercatat sah dan terlindungi secara hukum.