notarisdanppat.com Bahaya Jika Akta Notaris/PPAT Tidak Sah — Risiko Hukum, Kerugian Finansial, dan Contoh Kasus Nyata

Akta notaris dan akta PPAT bukan sekadar dokumen administratif. Ia adalah alat bukti otentik yang punya kekuatan hukum paling tinggi dalam sistem pembuktian perdata di Indonesia.

Begitu akta bermasalah — cacat formal, cacat materiil, atau bahkan batal demi hukum — konsekuensinya brutal:

Transaksi bisa dibatalkan
Sertifikat bisa diblokir
Bank menolak pencairan kredit
Sengketa masuk pengadilan
Uang miliaran bisa macet bertahun-tahun

Banyak orang baru sadar pentingnya legalitas akta ketika sudah terjadi sengketa.

Mari kita bedah secara sistematis.

1. Apa Itu Akta Otentik dan Kenapa Sangat Krusial?

Menurut hukum Indonesia, akta notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu Notaris.

Sedangkan akta terkait peralihan hak atas tanah dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dasar hukum utama:

Undang-Undang Jabatan Notaris
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Akta otentik memiliki kekuatan pembuktian:

Lahiriah (bentuknya sah)
Formil (prosedur pembuatannya benar)
Materiil (isinya dianggap benar sampai dibuktikan sebaliknya)

Jika salah satu unsur ini cacat — kekuatan hukumnya runtuh.

2. Jenis Ketidaksahan Akta

Tidak semua akta bermasalah langsung batal. Ada tingkatan.

A. Cacat Formal

Terjadi jika:

Tidak dibacakan di hadapan para pihak
Tidak ditandatangani lengkap
Tidak ada saksi
Format tidak sesuai UU
Notaris/PPAT tidak berwenang wilayah

Akibatnya:
→ Akta turun derajat menjadi akta di bawah tangan.

Artinya?
Kekuatan buktinya jauh lebih lemah.

B. Cacat Materiil

Terjadi jika:

Salah satu pihak tidak cakap hukum
Data objek salah
Ada pemalsuan
Ada tekanan/paksaan
Objek dalam sengketa

Akibatnya bisa:
→ Dapat dibatalkan
atau
→ Batal demi hukum

Ini jauh lebih berbahaya.

C. Batal Demi Hukum

Artinya sejak awal dianggap tidak pernah ada.

Contoh:

Tanah masih sengketa
Penjual bukan pemilik sah
Sertifikat palsu
Melanggar hukum (misal tanah warisan belum dibagi)

3. Risiko Hukum Jika Akta Tidak Sah

Sekarang kita masuk ke dampak nyata.

1. Transaksi Jual Beli Bisa Dibatalkan

Jika AJB cacat, pembeli bisa kehilangan hak atas tanah meski sudah bayar lunas.

Bank juga bisa:

Membatalkan KPR
Tidak mencairkan dana
Meminta pelunasan dipercepat

Risiko finansial sangat besar.

2. Sertifikat Tidak Bisa Diproses Balik Nama

Jika akta PPAT bermasalah, Kantor Pertanahan akan menolak proses di Badan Pertanahan Nasional.

Tanpa balik nama:

Pembeli tidak sah sebagai pemilik
Tanah tidak bisa diagunkan
Tidak bisa dijual kembali

Properti menjadi “aset mati”.

3. Sengketa Masuk Pengadilan

Jika salah satu pihak menggugat, perkara masuk pengadilan negeri.

Putusan bisa:

Membatalkan akta
Memerintahkan pengembalian uang
Menghukum ganti rugi

Proses bisa 2–5 tahun.

4. Risiko Pidana

Jika terbukti ada pemalsuan, penipuan, atau rekayasa dokumen:

Bisa kena:

Pasal pemalsuan surat
Pasal penipuan
Sanksi administratif terhadap notaris/PPAT

Ini bukan lagi sekadar sengketa perdata.

5. Reputasi dan Kerugian Bisnis

Untuk developer atau investor:

Akta bermasalah bisa:

Menghambat proyek
Membuat pembeli mundur
Menurunkan kredibilitas perusahaan

Efek domino.

4. Contoh Kasus Nyata yang Sering Terjadi

Kasus 1: Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Semua Ahli Waris

Penjual mengaku sebagai satu-satunya ahli waris.

Ternyata ada saudara lain yang tidak dilibatkan.

Akibatnya:

AJB digugat
Sertifikat diblokir
Pengadilan membatalkan transaksi

Pembeli harus menuntut balik penjual untuk uangnya.

Kasus 2: Akta Tidak Dibacakan

Ada notaris yang lalai tidak membacakan akta di hadapan para pihak.

Ketika terjadi sengketa, pihak tergugat membuktikan prosedur tidak sesuai UU.

Hakim menyatakan:
→ Akta turun menjadi akta di bawah tangan.

Posisi pembuktian berubah drastis.

Kasus 3: PPAT Tidak Berwenang Wilayah

PPAT hanya boleh membuat akta di wilayah kerjanya.

Jika melampaui:
→ Akta cacat kewenangan.

BPN dapat menolak pendaftaran.

Kasus 4: Tanah Dalam Status Sengketa

Pembeli tidak cek riwayat tanah.

Setelah AJB dibuat, muncul gugatan dari pihak lain.

Hasilnya:

Sertifikat diblokir
Balik nama tertunda
Proses hukum panjang

Kerugian waktu dan biaya sangat besar.

5. Kenapa Banyak Orang Baru Sadar Setelah Terlambat?

Karena mereka:

Fokus pada harga murah
Tidak cek reputasi notaris/PPAT
Tidak due diligence tanah
Tidak memahami detail isi akta

Padahal biaya pencegahan jauh lebih murah dibanding biaya sengketa.

6. Cara Mencegah Akta Tidak Sah

Berpikir preventif. Ini langkah profesional.

1. Gunakan Notaris/PPAT Resmi dan Aktif

Pastikan:

Terdaftar
Memiliki SK aktif
Berwenang di wilayah objek

Jangan tergiur “jasa cepat murah”.

2. Lakukan Due Diligence Tanah

Cek:

Sertifikat asli
Status hak (SHM/HGB)
Riwayat peralihan
Beban hak tanggungan
Blokir atau tidak

Verifikasi ke BPN sebelum transaksi.

3. Pastikan Semua Pihak Cakap Hukum

Jika:

Tanah warisan → libatkan semua ahli waris
Milik bersama → tanda tangan semua
Dibawah umur → perlu wali sah

Ini sering jadi sumber sengketa.

4. Hadir Langsung Saat Penandatanganan

Akta harus:

Dibacakan
Dipahami
Ditandatangani di hadapan pejabat

Jangan tanda tangan kosong.
Jangan titip tanda tangan.

5. Simpan Dokumen dengan Baik

Simpan:

Salinan akta
Bukti pembayaran pajak
Bukti pelunasan
Bukti setor BPHTB & PPh

Dokumen ini jadi tameng hukum Anda.

7. Perbedaan Akta Batal dan Dapat Dibatalkan

Ini penting secara hukum.

Batal demi hukum:

Sejak awal dianggap tidak ada
Tidak perlu putusan untuk menyatakan batal

Dapat dibatalkan:

Sah sampai ada putusan hakim
Harus digugat dulu

Strategi pembelaannya berbeda.

8. Jika Sudah Terlanjur Bermasalah, Apa yang Bisa Dilakukan?

Langkah realistis:

Konsultasi hukum segera
Evaluasi kekuatan akta
Upaya mediasi dulu
Ajukan gugatan pembatalan jika perlu
Ajukan ganti rugi jika dirugikan

Semakin cepat ditangani, semakin kecil kerugian.

9. Perspektif Investor & Developer: Jangan Main-Main

Dalam dunia properti:

Legalitas adalah fondasi valuasi.

Tanah dengan akta bermasalah:

Sulit dijual
Nilainya turun
Tidak bankable

Investor profesional selalu:

Audit legal dulu
Baru transfer dana

Urutannya jangan dibalik.

10. Kesimpulan Tegas

Akta notaris/PPAT yang tidak sah bukan sekadar kesalahan teknis.

Ia bisa menyebabkan:

Transaksi batal
Kerugian miliaran
Sengketa bertahun-tahun
Risiko pidana
Reputasi hancur

Dalam transaksi properti, legalitas adalah segalanya.

Jangan hanya cari biaya murah.
Cari kepastian hukum.

Karena dalam hukum pertanahan:
Yang terlihat aman belum tentu benar-benar aman.