INVESTASI RUMAH SUSUN (STRATA TITLE) , Rumah susun berbeda dengan rumah tapak (landed house). Karena bangunan Rumah Tapak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikan atas tanahnya mengikuti Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA (UU Nomor 5/1960), sehingga Rumah Tapak ada yang tanahnya berstatus Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai.
A. PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP RUMAH SUSUN
Rumah susun berbeda dengan rumah tapak (landed house). Karena bangunan Rumah Tapak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikan atas tanahnya mengikuti Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA (UU Nomor 5/1960), sehingga Rumah Tapak ada yang tanahnya berstatus Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai. Di sisi lain, karena unit Rumah Susun tidak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikannya bersifat khusus yang disebut “Strata Title”. “Strata” dapat diartikan “tingkat/susun” sedangkan “title” dapat diartikan
“hak”. Jadi “Strata Title” secara sederhana dapat hak kepemilikan atas unit rumah susun. diartikan sebagai
Pengertian “Strata Title” sebenarnya lebih luas, tidak hanya mencakup unit rumah susun yang berfungsi hunian (seperti rusunawa, rusunami, Apartemen, kondominium, kondotel) tetapi juga mencakup bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan). Jadi, dalam “Strata Title” dikenal adanya dua macam hak yaitu hak atas kepemilikan unit rumah susun yang bersifat individu, serta hak atas tanah-bersama, bagian-bersama dan benda-bersama yang bersifat kelompok.
Dalam praktiknya, istilah “strata title” di Indonesia pada umumnya diartikan sebagai “rumah susun” atau “hak kepemilikan atas unit rumah susun”, padahal istilah “strata title” tidak hanya berlaku untuk “rumah susun” (yang berfungsi untuk hunian) tetapi juga berlaku untuk “bangunan bersusun” atau “gedung susun” nonhunian seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan. Oleh karena itu, “strata title” lebih baik diartikan sebagai “bangunan bersusun” yang terdiri dari bangunan bersusun untuk hunian (rumah susun) dan bangunan bersusun untuk nonhunian (gedung susun).
Konsep hukum kepemilikan model Strata Title tidak dikenal dalam sistem hukum Indonesia yang berasal dari hukum Belanda yang menganut sistem hukum Eropa Kontinental (Eropa Daratan). Istilah Strata Title pertama kali diperkenalkan di Australia melalui Strata Titles Act tahun 1967. Konsep hukum Strata Title dikenal di negara-negara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon (Inggris dan bekas negara jajahannya termasuk Amerika Serikat) dan berakar pada jenis tenancy in common. Konsep Strata Title memisahkan hak atas beberapa strata (tingkatan), yakni hak atas permukaan tanah, bumi di bawah tanah, dan udara di atasnya.
Konon, konsep pemilikan rumah susun berbentuk kondominium su- dah dikenal sejak zaman Romawi kuno. Walaupun ini masih diperde- batkan mengingat hukum Romawi klasik menganut asas perlekatan (superficies solo credit), yang pasti, ada bukti kuat bahwa genesis dari kondominnium telah ada di Eropa sejak abad pertengahan dan
berkembang kembali setelah perang dunia II, lalu berkembang pesat di Puerto Rico (Amerika Latin) kemudian berkembang juga di Amerika Serikat setelah adanya Housing Act 1961 yang diilhami oleh populari- tas Apartemen/kondominium.
Dalam Code Napoleon di Perancis, dikenal juga prinsip pemisahan hori- zontal. Namun, legislasi dalam arti modern terhadap pemilikan kondo- minium/Apartemen baru ada di Perancis setelah keluarnya Undang-Un- dang yang diamendemen tahun 1939 dan 1943. Legislasi di Perancis tersebut mengatur, antara lain: hak penghuni atas area umum, organ- isasi penghuni dan pengangkatan seorang wakil penghuni.72
Di Indonesia pengaturan tentang Rumah Susun (termasuk Apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa, rusunami, dan bangunan sejenis lainnya) telah diatur dalam UU Nomor 20/2011 tentang Rumah Susun. UU terbaru ini merupakan pengganti dari UU Rumah Susun lama, yaitu UU Nomor 16/1985. UU Rumah Susun tidak hanya mengatur bangunan bersusun untuk hunian (seperti Apartemen dan sejenisnya) tetapi juga bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan).
Namun demikian, gedung perkantoran yang hanya dimiliki satu pihak (seperti kantor Bank Indonesia) tidak dapat digolongkan sebagai bangunan bersusun (strata title) meskipun bangunan tersebut bertingkat-tingkat. Gedung perkantoran yang dapat digolongkan strata title adalah gedung perkantoran yang unit-unitnya diperjual belikan oleh pengembangnya sehingga dapat dimiliki oleh banyak pihak.
Pada awalnya kepemilikan atas tanah berasal pada satu strata (tingka- tan), yaitu di atas permukaan tanah. Namun dalam perkembangan, karena meningkatnya kebutuhan masyarakat, kemajuan teknologi, ser- ta keterbatasan lahan, menyebabkan pembangunan hunian dan per- kantoran dibangun bertingkat (berorientasi vertikal). Hal ini kemudian memunculkan persoalan, bagaimana memisahkan kepemilikan agar masing-masing bisa memiliki unit secara terpisah dengan orang lain yang ada di sekitarnya. Misalnya, di sebuah gedung, ada lantai 1 hing- ga lantai 14. Bagaimana mereka memisahkan kepentingan yang ada
di situ? Berangkat dari persoalan tersebut, maka timbullah pemikiran, bagaimana kalau di strata-strata yang berbeda itu dimunculkan hak. hak lain. Begitulah sejarah munculnya istilah “strata title”
Sesuai UU Nomor 20/2011, “Rumah Susun” diartikan sebagai bangun. an gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan. satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara ter pisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian- bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama.
“Satuan rumah susun/Sarusun” adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Yang dimaksud dengan “Tanah Bersama” adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
“Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Sedangkan yang dimaksud dengan “Benda Bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
Setiap orang yang memiliki sebagian atau seluruh bangunan gedung harus dibuktikan dengan SBKBG yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat. Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) wajib di- miliki oleh pemilik bangunan gedung, dan dapat diterbitkan atas se- tiap bangunan gedung yang telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dalam satu bangunan gedung dapat diberikan lebih dari satu SBKBG. Bukti kepemilikan bangunan gedung dapat dimiliki oleh pemilik yang berbeda-beda. Kepemilikan bangunan gedung juga dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal
pemilik bangunan gedung bukan pemilik tanah, maka pengalihan hak harus mendapat persetujuan pemilik tanah.74 Pengaturan SBKBG khusus bangunan gedung berbentuk rumah susun
baca juga
(Rusunawa, Rusunami, Apartemen, kondominium, Kondotel, dan sejenisnya) telah diatur dalam UU Rumah Susun (UU Nomor 20/2011).. SBKBG pada rumah susun dapat berbentuk: 1. Sertifikat Hak Milik-Satuan rumah susun atau disingkat SHM-
Sarusun, atau
2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun atau disingkat SKBG-Sarusun.
SHM-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. Sedangkan yang dimaksud dengan SKBG-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang dibangun di atas aset milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah:
1. hak milik;
2. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan 3. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Selain dibangun di atas tanah tersebut di atas, Rumah Susun Umum dan/atau Rumah Susun Khusus dapat dibangun dengan:
1. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau 2. pendayagunaan tanah wakaf: 75
Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (contoh: rusunawa). Sedangkan Rumah Susun Khusus adalah rumah Susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus (contoh: rumah sakit)
74 Lihat Pasal 13 dan 14 Perda DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan 75 Lihat Pasal 17 dan 18 UU Nomor 20/2011 tentang Rumah Susun.
Gedung.
Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah untuk pem. bangunan rumah susun dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan. Tanah yang akan dijadikan obyek sewa atau kerjasama pemanfaatan tersebut harus telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pelaksanaan sewa atau kerja sama pemanfaatan selanjutnya juga harus dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun di lakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan sesuai de ngan ikrar wakaf. Apabila pendayagunaan tanah wakaf tidak sesua ikrar wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah mem- peroleh persetujuan dan/atau izin tertulis Badan Wakaf Indonesia ses- uai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengubahan peruntu- kan hanya dapat dilakukan untuk pembangunan rumah susun umum. Pelaksanaan sewa atau kerja sama pemanfaatan dilakukan sesuai de- ngan prinsip syariah dan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan lebih lanjut mengenai pendayagunaan tanah wakaf untuk rumah susun umum diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Pemanfaatan dan pendayagunaan tanah untuk pembangunan rumah susun harus dilakukan dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang sesuai peraturan perundang-undangan. Perjanjian tertulis sekurang-kurangnya memuat:
1. hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah,
2. jangka waktu sewa atas tanah, 3. kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah
pada akhir masa perjanjian sewa, 4. jaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum.
Jangka waktu sewa atas tanah diberikan selama 60 tahun sejak perjan- jian tertulis ditandatangani. Penetapan tarif sewa atas tanah dilakukan oleh Pemerintah untuk menjamin keterjangkauan harga jual sarusun umum bagi MBR. Perjanjian tertulis tersebut selanjutnya harus dicatat- kan di Kantor Pertanahan (BPN). 76
76 Lihat Pasal 21 UU 20/2011 tentang Rumah Susun.
Pelaku pembangunan (pengembang/developer) dapat melakukan pemasaran unit rumah susun sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan asalkan pihak developer sekurang-kurangnya harus memiliki:
1. kepastian peruntukan ruang,
2. kepastian hak atas tanah,
3. kepastian status penguasaan rumah susun, 4. perizinan pembangunan rumah susun,
5. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.”7 Kepastian peruntukan ruang ditunjukkan melalui Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) yang sudah disetujui pemerintah daerah. Kepastian hak atas tanah ditunjukkan melalui sertifikat hak atas tanah. Kepastian status kepemilikan antara SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun harus dijelaskan kepada calon pembeli yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh pemerintah daerah. Izin pembangunan rumah susun ditunjukkan melalui IMB. Sedangkan “jaminan atas pembangunan rumah susun” dapat berupa surat dukungan bank atau nonbank.
Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan (develope dan/atau agen pemasaran bersifat mengikat sebagai Perjanjian Peng katan Jual Beli (PPJB) bagi para pihak.
Proses jual beli Satuan Rumah Susun (Sarusun) sebelum pembangun rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di had pan Notaris. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepast atas:
1. status kepemilikan tanah;
2. kepemilikan IMB;
3. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
4. keterbangunan paling sedikit 20%; dan 5. hal yang diperjanjikan.78
77 Lihat Pasal 42 UU Nomor 20/2011 tentang Rumah Susun. 78 Lihat Pasal 43 UU Nomor 20/2011 tentang Rumah Susun.
DUVAL SUSUN STRATA
Yang dimaksud dengan “keterbangunan paling sedikit 20%” 20% dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan. Yang dimaksud “hal yang diperjanjikan” adalah kondi sarusun yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan, termasuk melalui media promosi, antara lain lokasi rumah susun, bentuk sarusun, spesifikasi bangunan, harga sarusun, prasarana, sarana, dan utilitas umum rumah susun, fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun. adalah
Proses jual beli yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat di hadapan Notaris/PPAT untuk SHM-Sarusun dan Notaris untuk SKBG-Sarusun sebagai bukti peralihan hak. Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai apabila telah diter
bitkan:
1. Sertifikat Laik Fungsi (SLF); dan 2. SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun.
Hak kepemilikan atas Sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian- bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama. Hak atas bagian-ber- sama, benda-bersama, dan tanah-bersama dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). NPP adalah angka yang menunjuk- kan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memper- hitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menen- tukan harga jualnya.
Sebagai tanda bukti kepemilikan sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, diterbitkan SHM-Sarusun. SHM-Sarusun diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM-Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah-bersama
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan; 2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan
yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan 3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama,
benda-bersama, dan tanah-bersama bagi yang bersangkutan. SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota setempat. SHM-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan sesuai UU Hak Tanggungan (UU Nomor 4/1996).79
Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG-Sarusun. SKBG-Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
1. salinan buku bangunan gedung,
2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah, 3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki,
4. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama dan benda-bersama yang bersangkutan.
SKBG-Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung (seperti Dinas Pengawasan Bangunan). SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia sesuai UU Jaminan Fidusia (UU Nomor 42/1999). SKBG-Sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia yang berada di bawah naungan Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
B. INVESTASI RUSUNAWA DAN RUSUNAMI Rumah Susun (Apartemen) umumnya ditujukan terutama bagi kalangan
Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Sedangkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) disediakan Rumah Susun Sederhana. Rumah Susun Sederhana dapat berupa Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik) dan Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa). Rusunami dapat dibeli/dimiliki oleh MBR, sedangkan Rusunawa dibangun untuk disewakan kepada MBR. Rusunami bersubsidi ditujukan untuk masyarakat yang berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta/bulan, sedangkan Rusunawa ditujukan untuk masyarakat dengan penghasilan maksimal Rp1,7 juta/bulan.
Program pembangunan 1000 tower rumah susun bersubsidi (Rusunami dan Rusunawa) telah dirintis sejak masa pemerintah SBY-JK. Program yang bertujuan mulia untuk memberdayakan masyarakat kelas bawah ini pada praktiknya masih banyak menemui kendala, antara lain terjadinya penyimpangan penggunaan rumah susun. Rusunawa banyak yang disewakan kembali ke orang lain, sedangkan Rusunami banyak yang dimiliki oleh masyarakat yang bukan dari golongan kelas bawah. Hal ini bisa terjadi akibat lemahnya faktor pengawasan dari Pemerintah Pusat dan Daerah.
Rusunawa disediakan Pemerintah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang butuh hunian sewa dengan harga yang sangat terjangkau. Rusunawa pada umumnya dibangun di atas lahan bekas permukiman kumuh, di sekitar kawasan industri atau di sekitar kampus. Sedangkan Rusunami pada umumnya dibangun oleh Pengembang untuk memenuhi syarat kewajiban membangun rumah bagi MBR. Di sisi lain, Rusunawa biasanya dibangun Pemerintah Daerah bekerja sama dengan Kementerian Negara Perumahan Rakyat dan Asosiasi Pengembang Perumahan.
Pemda DKI Jakarta belum lama ini mencanangkan kembali program seribu menara rumah susun yang sempat tersendat beberapa waktu lalu. Bahkan, Ketua DPD REI DKI Jakarta, Rudy Margono yakin program ini dapat rampung dalam lima tahun. Sebelum membeli, persenjatai diri dengan informasi yang cukup. Upayakan memiliki kenalan yang bekerja di pengembang terpercaya, sehingga setiap saat kita bisa mendapat informasi hunian yang bagus. Setelah info dari berbagai lokasi dikum-pulkan, bandingkan satu per satu dan disesuaikan dengan kebutuhan kita. Setelah menentukan pilihan, segera realisasikan pembelian. Pembeli awal Rusunami alias Apartemen bersubsidi- seperti pembeli awal proyek properti lain-biasanya akan mendapat capital gain yang lebih besar. Pembeli pertama juga bisa memilih unit
yang paling strategis, bahkan bisa menegosiasikan diskon harga dan pengembang,” Berikut ini, langkah-langkah membeli Rusunami atau Apartemen bersubsidi:
1. Memilih dan membandingkan lokasi,
2. Mendatangi kantor pemasaran Apartemen yang dipilih,
3. Menentukan unit yang akan dibeli, 4. Menegosiasikan harga,
5. Membayar booking fee dan menentukan jadwal pembayaran uang
muka/DP,
6. Membuat surat keterangan belum memiliki rumah di Jabodetabek (sebagai syarat untuk mendapatkan hunian subsidi),
7. Menandatangani Akta Jual Beli (AJB), 8. Mencari bank yang akan mengucurkan KPA (Kredit Pemilikan
C. INVESTASI APARTEMEN
Apartemen atau “Flat” adalah salah satu contoh bentuk rumah su- sun yang khusus dibangun bagi masyarakat kelas menengah di daerah perkotaan. Sebuah gedung Apartemen dapat memiliki puluhan bah- kan ratusan unit Apartemen. Istilah “Apartemen” pada umumnya di- gunakan secara luas di Amerika Utara (Amerika Serikat dan Canada). Sedangkan istilah “Flat” biasanya digunakan di Britania Raya (Inggris, Skotlandia, Wales) dan negara-negara persemakmuran bekas jajahan Inggris (seperti Hongkong, Australia, India, Singapura, dan Malaysia).
Di negara-negara tersebut Apartemen atau Flat biasa digunakan atau disewa oleh masyarakat kelas menengah-bawah, sedangkan di Indo- nesia unit Apartemen kebanyakan ditujukan kepada masyarakat ke- las menengah di perkotaan. Sedangkan bangunan rumah susun bagi
golongan masyarakat kelas bawah di Indonesia lazim disebut “Rumah Susun Sederhana” (yaitu Rusunawa dan Rusunami).
Bangunan Apartemen sekilas tampak sama dengan kondominium, namun sesungguhnya keduanya terdapat perbedaan. Kondominium sejak awal memang sengaja dibangun untuk kemudian dijual per unitnya sehingga si pembeli dapat memiliki hak pemilikan atas unit kondominium yang dibelinya. Di sisi lain, gedung Apartemen biasanya dibangun dengan tujuan untuk disewakan per unitnya. Namun dalam perkembangannya, saat ini cukup banyak Apartemen yang juga dijual per unitnya, dan kemudian oleh pihak pembeli disewakan kembali ke orang lain.
Pembeli Apartemen di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) mayoritas atau sebanyak 57% membeli Apartemen dengan cara cash-installment atau membayar tunai secara bertahap. Sedangkan yang membeli secara tunai-langsung (hard cash) sebanyak 24% dan yang membeli secara angsuran melalui program Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) sebanyak 19%. Kebanyakan pembeli memilih cara cash-installment karena mereka tidak sanggup membayar secara tunai langsung (hard
cash). Metode cash-installment juga dipilih karena mereka tidak ma terkena bunga seperti dalam KPA. Saat ini fasilitas cash-installmen banyak diberikan para pengembang Apartemen, bahkan pembe dapat mencicil dalam waktu 24 hingga 36 bulan tanpa bunga 83
Alasan lain pembeli Apartemen memilih cara cash-installment (tuna. bertahap) adalah karena mereka tidak mau direpotkan dengan prosedur perbankan yang ruwet dalam penyaluran Kredit Pemilikan Apartemen (KPA). Hal ini menunjukkan pembeli Apartemen kebanyakan adalah masyarakat kelas menengah-atas yang memiliki sumber daya untuk membeli unit Apartemen secara tunai dan bertahap sehingga mereka tidak perlu meminta kredit dari bank..
Namun demikian, cara pembayaran “tunai-bertahap” (cash-installment) ini ternyata juga banyak diminati oleh para pembeli “rumah susun sederhana milik atau “Rusunami” yang merupakan golongan masyarakat kelas menengah-bawah. Mereka memilih cara ini karena memanfaatkan fasilitas yang diberikan oleh pengembang.
Fenomena ini berbeda dengan karakteristik pembeli Rumah Tapak (landed house) yang kebanyakan membeli rumah dengan cara cicilan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank. Pembeli Rumah Tapak 83 Dikutip dan diedit dari artikel berjudul “Beli Apartemen, Mayoritas Warga Jabodetabek
mayoritas adalah orang yang memang membutuhkan rumah untuk dihuni sendiri. Sedangkan pembeli Apartemen kebanyakan adalah orang yang berniat untuk investasi yaitu membeli Apartemen untuk kemudian disewakan kembali kepada orang lain. Pembeli Rumah Tapak kemungkinan juga akan berminat membeli rumah dengan cara “tunai- bertahap” (cash-installment) apabila pihak pengembang memberikan fasilitas semacam ini.
Kunci sukses investasi Apartemen, tidak hanya ditentukan lokasi yang baik dan tingginya capital gain tetapi juga keberadaan pasar sewa di sekitar lokasi Apartemen. Pasar sewa merupakan sumber pendapatan jangka panjang pemilik Apartemen. Namun tidak semua Apartemen di lokasi premium memiliki pasar sewa, contohnya kawasan CBD Sudirman di Jakarta yang harga jual unitnya terlalu tinggi (berkisar Rp5 miliar) sehingga harga sewanya tidak terjangkau oleh pasar. Jadi, pasar sewa Apartemen di kawasan CBD Sudirman dipastikan hampir tidak ada. Kriteria kawasan yang memiliki pasar sewa Apartemen yang menjanjikan, antara lain:
1. Dekat dengan kampus bagi mahasiswa yang berdaya beli tinggi. 2. Dekat dengan fasilitas kesehatan (rumah sakit, klinik kesehatan). 3. Dekat dengan kawasan ekspatriat/tenaga kerja asing. 4. Berada di dekat kawasan pusat bisnis/central business district/ CBD.84
D. INVESTASI KONDOMINIUM
Kondominium (condominium) atau Kondo adalah sejenis Apartemen yang unitnya dapat dimiliki secara pribadi, sementara penggunaan dan akses ke fasilitas bersama seperti lorong, sistem pemanas, elevator, dan eksterior berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan hak kepemilikan bersama yang dikontrol oleh perhimpunan pemilik yang menggambarkan kepemilikan atas seluruh bagian. Sekilas, bangunan tampak luar dari kondominium tidak berbeda jauh dengan Apartemen, namun unit ruang kondominium biasanya didesain seperti sebuah rumah tinggal (rumah yang dihuni sendiri), sedangkan unit ruang Apartemen didesain seperti sebuah rumah sewa.
Pembeli kondominium memperoleh hak pemilikan atas unit yang dibelinya namun tidak termasuk tanah tempat kondominium itu berdiri. Secara sederhana dapat dikatakan bahwa kondominium adalah sejenis Rumah Susun yang ditujukan untuk dihuni sendiri oleh Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA). Hal ini berbeda dengan Apartemen yang umumnya ditujukan untuk disewa oleh Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM). Dengan kata lain, kondominium dapat diibaratkan “Rusunami” bagi MBA, sedangkan Apartemen dapat diibaratkan “Rusunawa” bagi MBM.
E. INVESTASI KONDOTEL
Kondominium-Hotel (Kondotel) adalah gabungan konsep Hotel dan kondominium, artinya bangunan tersebut berfungsi layaknya Hotel tetapi unit-unit kamarnya bisa dibeli masyarakat seperti kondominium. Kamar yang dibeli selanjutnya dapat dihuni sendiri atau disewakan kepada orang lain bekerjasama dengan manajemen Kondotel. Kondotel biasanya dibangun di daerah tujuan wisata yang banyak dikunjungi para wisatawan asing atau masyarakat kelas menengah-atas, seperti di daerah Bali.
Kondotel beroperasi seperti layaknya Hotel. Dari tampak luar tidak akan terlihat perbedaan antara keduanya. Tamu yang menyewa kamar hotel umumnya tidak tahu bahwa hotel tersebut adalah Kondotel. Kamar hotel yang telah dibeli adalah milik si pembeli, layaknya rumah pribadi meski tidak selalu ditempati. Pembeli dapat menyewakan kamarnya dan berhak mendapat fee dari biaya sewa kamar. Selain disewakan, Kondotel juga bebas dikunjungi pemiliknya sesuai tenggang waktu yang diatur bersama pengelola. Sebagai pemilik unit kamar Kondotel, kita akan mendapat keuntungan berupa fasilitas dan privasi yang tidak tersedia untuk tamu biasa.
Selain Kondotel, juga dikenal properti sejenis berupa Hotel Strata. Hotel Strata sekilas mirip dengan Kondotel. Perbedaannya hanya terletak pada desain ruangan. Dalam Kondotel terdapat pembagian ruang yang jelas, mulai dari ruang tamu, dapur, ruang makan, dan kamar tidur. Dalam Hotel Strata pembagian ruangannya seperti layaknya hotel biasa. Unit kamar Kondotel dan Hotel Strata sama-sama dapat dimiliki dan dihuni di serta dapat disewakan kepada orang lain sesuai kontrak dengan pihak manajemen. Contoh Kondotel misalnya Jimbaran View Condotel Bali, sedangkan contoh Hotel Strata misalnya Hotel Horison Seminyak di Bali.