notarisdanppat.com – INVESTASI PUSAT PERBELANJAAN , Pusat Perbelanjaan (Shopping Centre) adalah suatu area tertentu yang terdiri dari satu atau beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal maupun horizontal, yang dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan kegiatan perdagangan barang.
A. PENGERTIAN DAN SISTEM PUSAT PERBELANJAAN
Pusat Perbelanjaan (Shopping Centre) adalah suatu area tertentu yang terdiri dari satu atau beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal maupun horizontal, yang dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan kegiatan perdagangan barang. Di dalam area Pusat Perbelanjaan dapat dijumpai beberapa toko modern. Pusat Perbelanjaan terdiri atas beberapa bentuk, yakni: Mal, Plaza, Square, Pertokoan, dan Pusat Perdagangan (Trade Center). 100
99 Pasal 1 angka 3 Perpres Nomor 112/2007. 100 Untuk memahami lebih mendalam tentang Pusat Perbelanjaan, silakan membaca buku karya Penulis Bertiga berjudul “Sukses Bisnis Ritel Modern”, PT Elex Media Komputindo, Jakarta, 2013.
Investasi properti dengan mendirikan Pusat Perbelanjaan, seperti ha Toko Modern, juga dapat menghasilkan dua macam keuntungan, ya (a) keuntungan dari perputaran usaha, dan (b) keuntungan dari naikny nilai aset tanah dan bangunan. Pendirian Pusat Perbelanjaan juga har didukung izin khusus bernama “Izin Usaha Pusat Perbelanjaan” (UPP selain izin mendirikan bangunaan dan lain-lain.
Pendirian Pusat Perbelanjaan juga harus didahului studi kelayaka yang mendalam agar kelak tempat tersebut benar-benar dap mendatangkan keuntungan maksimal. Pusat Perbelanjaan yang tida layak bangun akan menimbulkan kerugian berganda, baik kerugia karena minimnya putaran usaha maupun kerugian akibat turunn nilai aset tanah dan bangunan tersebut. Pendirian Pusat Perbelanjaa yang salah lokasi dan kemudian bangkrut akan lebih sulit dijual kemba kepada investor lain.
Sistem sirkulasi Pusat Perbelanjaan terdiri atas tiga kategori umum:
1. Sistem Banyak Koridor (Pertokoan) Sistem dengan banyak koridor lebih mengarah ke bentu pertokoan tempo dulu di mana ukuran ruang kiosnya tergolong kecil mulai dari 4 m² hingga 6 m² dan lebar jalur sirkulasinya juga lebih kecil. Unit ritel/toko/kios menggunakan sistem jual (tidak untuk disewa). Terdapat banyak koridor tanpa penjelasan orientas tanpa ada penekanan, sehingga semua dianggap sama. Yang strategis hanya bagian depan atau yang dekat dengan enterance saja. Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi. Sistem banyak koridor biasanya diterapkan pada Pusat Perbelanjaan berbentuk pertokoan, contohnya: Pertokoan Duta Merlin.
2. Sistem Plaza/Square
Pada Sistem Plaza/Square terdapat “plaza” atau “ruang berskala besar” yang menjadi pusat orientasi kegiatan dalam ruang dan masih menggunakan pola koridor untuk efisiensi ruang. Dalam sistem ini mulai terdapat hierarki dari lokasi masing-masing toko, di mana lokasi strategis berada di dekat plaza, serta mulai mengenal pola vide & mezanin. Pada sistem plaza, unit ritelnya bisa ditempati dengan sistem sewa dan sistem jual. Penggunaan Sistem Plaza menjadikan Pusat Perbelanjaan menjadi lebih elite dengan lebar sirkulasi yang memadai, dan tampilan kios/toko lebih diperhatikan sehingga lebih elite dan menarik mata pengunjung. Hal inilah yang kemudian melahirkan istilah window shopping.
3. Sistem Mal/Mall
Konsep Sistem Mal sebetulnya memiliki beberapa karakterist sebagai berikut:
a. Koridor utama dipersiapkan menjadi jalur traffic, karer menghubungkan dua pusat kegiatan atau magnet yang serin disebut anchor.
b. Untuk bangunan pada umumnya hanya terdiri dari 3 lanta dengan suasana interior dengan landscape yang menarik dan menyegarkan suasana namun kini jumlah lantai bisa lebih dar 3 lantai.
C.
Aliran pengunjung harus dapat melewati bagian depan dan
toko-toko yang berada di bangunan tersebut.
d. Pintu masuk dan keluar mal harus terpisah, agar tidak monoton dan agar dapat mencapai seluruh bagian mal.
e. Harus ada ruangan yang bervariasi dan menarik, antara lain seperti taman dengan tempat duduk untuk bersantai, patung patung, air mancur, dan lain sebagainya.
f. Penempatan dan pengelompokan penyewa utama penyewa lainnya diatur sedemikian rupa sehingga apa yang diinginkan oleh para penyewa dapat terwujud. dan
9. Jarak antara penyewa-penyewa utama, maksimum 200 m sampai dengan 250 m, agar para pengunjung yang datang tidak merasa lelah.
h. Lebar mal utama minimal 15 m, sedangkan pada mal bercabang minimal 6 m sampai dengan 7 m.
i. Ukuran tiap-tiap unit retail juga besar yaitu diatas 24 m² dengan lebar umum minimum 4 m tiap unit sehingga para penyewa dapat menampilkan/men-display barang dagangan mereka dengan baik
j. Setiap unit kios akan menghadap ke jalur sirkulasi utama sehingga tiap unitnya akan menjadi sangat strategis.
k. Sistem unit ritel (kios/toko) adalah sistem sewa.”
Contoh pusat perbelanjaan dengan sistem sirkulasi Mal/Square
antara lain: Pondok Indah Mal, Blok M Mal, Atrium Senen,
baca juga
B. MACAM-MACAM PUSAT PERBELANJAAN
Ketiga sistem sirkulasi pusat perbelanjaan tersebut di atas, senantia diterapkan dalam pembangunan Pusat Perbelanjaan mulai dan M hingga Pusat Perdagangan. Namun dalam praktiknya, pada beberap bentuk Pusat berbelanjaan, sistem sirkulasi yang diterapkan ada yan menyimpang atau digabungkan atau telah dimodifikasi sesuai keingina pihak pengembang. Berikut ini akan dijelaskan macam-macam Pus Perbelanjaan dan sistem sirkulasi yang diterapkan.
1. MAL/MALL
Mal/Mal dapat diartikan sebuah tempat jalan-jalan umum, ata sekumpulan sistem dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mal dapat pula disebut sebagai jalan pada are pusat usaha yang terpisah dari lalu lintas umum, tetapi memilik akses yang mudah sebagai tempat berjalan, duduk, bersanta dan dilengkapi unsur dekoratif guna mendukung kenyamana pengunjung dalam menikmati suasana. Dengan kata lain, Ma memiliki arti bukan hanya sebagai gedung tempat kita berbelanja saja, tetapi Mal adalah sebuah konsep sistem tata ruang yang salan satunya bisa diterapkan pada sebuah pusat belanja (Shopping Mall)
“Shopping Mall” menurut Urban Land Institute adalah kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi yang diren canakan, dikembangkan, dimulai, dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko Konsep Mall pada Shopping Mall berperan sebagai penghubung pengontrol, pengorganisir unit ritel serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi.102 Contoh pusat perbelanjaan ber bentuk Mal atau Shopping Mall yang ada di Jakarta, antara lain: Mal Ciputra, Mal Ambassador, Mal Kelapa Gading, dan Ma Mangga Dua.
Plaza adalah ruang publik terbuka, biasanya minimal ada satu bangunan yang menyertainya, kadang dikelilingi bangunan lain. “Plaza” memiliki makna yang sama dengan “Square”, yaitu merujuk pada suatu lapangan terbuka yang ditujukan bagi masyakarakat untuk melakukan berbagai aktivitas, seperti halnya “alun-alun”. Kata “Plaza” berasal dari bahasa Spanyol, yang memiliki arti yang mirip dengan kata “City” atau “Town Square” dalam Bahasa Inggris, Plaza juga punya arti yang mirip dengan “Piazza” dalam Bahasa Italia atau “Place” dalam bahasa Perancis.
Kebanyakan kota kolonial di Amerika Latin dirancang di sekitar sebuah lapangan yang disebut Plaza de Armas. Di sini pasukan dapat dikumpulkan, seperti yang tersirat dari namanya, dikelilingi oleh istana gubernur dan gereja utama (Katedral). Di seluruh Amerika Latin, Plaza mayor dari masing-masing pusat pemerintahan mempunyai tiga lembaga yang saling terkait erat yaitu katedral, cabildo atau pusat administrasi, yang dapat ditempatkan di sebuah sayap dari istana gubernur, dan Audiencia atau gedung pengadilan. Plazanya cukup luas sehingga dapat digunakan sebagai lapangan untuk parade militer. Pada saat-saat perayaan, Plaza juga bisa dijadikan tempat untuk masyarakat berkumpul.
Awal mulanya kata “Plaza” atau “Square” tidak berkonotasi sebagai pusat perbelanjaan melainkan suatu konsep sistem ruang publik terbuka yang menjadi pusat dalam suatu area. Sistem plaza kemudian diadopsi dalam pembangunan pusat perbelanjaan, namun arti sistem plaza kemudian bergeser sehingga banyak Pusat Perbelanjaan yang tidak memiliki ruang publik terbuka tetapi tetap diberi nama Plaza. Kini, orang hanya tahu bahwa Plaza adalah bangunan besar berisi pusat perbelanjaan. Contoh Plaza di Jakarta, antara lain: Plaza Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza, Plaza Semanggi, ITC Cempaka Mas, dan lain lain.
Konsep Plaza dan Square juga ada yang dikombinasikan deng konsep Mal, sehingga menjadi kawasan belanja dalam gedu!! dengan lahan tengah (square/plaza) yang cukup luas um menampung berbagai kegiatan non reguler misalnya lomb lomba, peragaan busana (fashion show), pameran, dan acara musik sebagaimana yang sering kita lihat di acara televisi. Contoh penggabungan konsep Plaza/Square dengan Mal, yaitu: Cilanda Town Square, dan Cibubur Square di Jakarta, atau Malang Tov Square (Matos) di Kota Malang Jawa Timur.
3. Pertokoan
“Pertokoan” adalah sebuah kompleks bangunan tersendiri yang terdiri atas gabungan toko-toko. Pertokoan dapat pula diartikan kompleks toko atau deretan toko yang masing-masing dimiliki dan dikelola oleh perorangan atau badan hukum. Sedangkan “Pusat Pertokoan” adalah toko-toko yang mengelompok pada satu areal tertentu yang dibangun secara vertikal maupun horizontal dan yang dikelola oleh suatu badan hukum atau perseorang- an guna memberikan kemudahan kepada para pembeli. Contoh Perto- koan, antara lain: Perto- koan Pulo Mas (Jakarta), Pertokoan Udayana (Den- pasar, Bali), Pertokoan Dika (Palembang), dan Pertokoan Nagoya (Ba- tam). SAM Gambar 7.6 Pertokoan Nagoya, Batam. (www.batampos.co.id)
4. Pusat Perdagangan/Trade Center
Pusat Perdagangan/Trade Centre adalah kawasan pusat jual beli ba- rang sandang, pangan, kebutuhan sehari-hari, kebutuhan rumah tangga, alat kesehatan, dan lain-lain secara grosiran dan eceran serta jasa yang didukung oleh sarana yang lengkap yang dimiliki oleh perorangan atau satu badan hukum.103 Penjualan barang di Trade Center bisa secara grosir atau eceran. Sistem Pla- za sering dipakai dalam Pusat Perbelanjaan ber bentuk Trade Center di mana ukuran ruang ritel- nya (tokonya) kecil dan menggunakan sistem jual. RUNG TRADE DENTRE
Contoh Pusat Perdagangan: Pulogadung Trade Center, dan K lapa Gading Trade Center. Namun ada pula Trade Centre yar ukuran raksasa seperti World Trade Centre yang ada di kota New York, Amerika Serikat.
C. TIPS MEMBELI DAN MEMILIH KIOS DI PUSAT PERDAGANGAN
Investasi kios di pusat perdagangan (trade center) belakangan terlihat cukup prospektif, terutama dengan makin tingginya daya b masyarakat kelas menengah. Permintaan terhadap kios sangat ting khususnya di kawasan pusat perdagangan ritel di kota besar seper Jakarta. Untuk memilih lokasi trade center yang tepat, ada empat hal yang perlu diperhatikan agar kios kita ramai dikunjungi pengunjung:
1. Akses Transportasi
Pilihlah pusat perdagangan (trade center) yang berada di lokasi strategis. Bukan hanya strategis bagi kita, tetapi juga bagi pengunjung yang dibidik. Apakah akses transportasi tersedia dengan mudah selama 24 jam? Bukan hanya untuk kendaraan pribadi, tetapi juga untuk kendaraan umum. Jangan bayangkan pengunjung akan mau merogoh kocek ekstra dengan mudah untuk I mengunjungi trade center yang baru.
2. Kawasan Bisnis dan Sudah Dikenal
Pilihlah trade center di lokasi dengan prospek bisnis yang baik, seperti daerah yang sudah terkenal sebagai pusat perdagangan atau daerah pusat-pusat pertumbuhan bisnis baru. Trade center di daerah nonkomersial, seperti di daerah perumahan, relatif kurang dapat menarik banyak pengunjung.
3. Hindari Trade Center yang Bertumpuk
Apabila kita tertarik pada trade center di daerah pusat perdagangan, maka perhatikan lebih seksama arus pengunjungnya. Apakah pengunjungnya cukup dan tidak terfokus pada satu lokasi tertentu saja. Penumpukan trade center di satu wilayah, membuat persaingan antar-trade center menjadi tinggi. Hal tersebut akan membuat sebagian trade center yang ada di sana menjadi kekurangan pengunjung.
4. Lirik juga Kawasan Pinggir Kota
Harga tanah yang terus melejit dan moratorium mal yang diterapkan di Jakarta, membuat kawasan Depok, Bekasi, Bogor, dan Tangerang mulai dilirik pengembang. Seiring dengan meningkatnya aktivitas ekonomi dan akses transportasi yang membaik, sebagian pusat belanja di kawasan tersebut akan menjadi pusat perdagangan secara alami yang tentunya menarik untuk dijadikan lahan investasi. Kuncinya, jangan terburu-buru mengharapkan hasil dengan cepat. 104