Identitas Entitas

Nama: Roya
Kategori: Legalitas Perbankan & Properti
Terkait: Hak Tanggungan, Sertifikat Tanah, Bank, BPN

Deskripsi Singkat

Roya adalah proses penghapusan catatan hak tanggungan (jaminan utang) pada sertifikat tanah setelah utang kepada bank atau kreditur telah lunas.

Artinya:

tanah yang sebelumnya dijaminkan → kembali bebas secara hukum

Apa Itu Hak Tanggungan? (Konteks Wajib)

Hak tanggungan adalah:

status jaminan atas tanah yang digunakan untuk pinjaman (biasanya KPR)

Selama hak tanggungan masih ada:

tanah belum sepenuhnya bebas

👉 Detail:
→ lihat apa itu hak tanggungan

Fungsi Roya dalam Sistem Properti

Roya berfungsi untuk:

• menghapus status jaminan
• mengembalikan hak penuh pemilik
• memungkinkan transaksi baru

Tanpa roya:

sertifikat masih dianggap terikat

Kapan Roya Dilakukan?

Dilakukan setelah:

• KPR lunas
• pinjaman bank selesai
• kewajiban ke kreditur berakhir

Proses Roya (Step by Step)

1. Pelunasan Kredit

Pemilik melunasi seluruh utang.

2. Mendapat Surat Roya dari Bank

Bank akan memberikan:

• surat keterangan lunas
• dokumen penghapusan hak tanggungan

3. Pengajuan ke BPN

Pemilik atau PPAT mengajukan:

• permohonan roya
• dokumen pendukung

4. Penghapusan Catatan Hak Tanggungan

BPN akan:

menghapus catatan jaminan di sertifikat

Syarat Roya

Dokumen utama:

• sertifikat tanah
• surat pelunasan dari bank
• dokumen hak tanggungan
• identitas pemilik

Berapa Lama Proses Roya?

Rata-rata:

• 5 – 14 hari kerja

Tergantung:

• kelengkapan dokumen
• antrian BPN

Biaya Roya

Relatif kecil:

• biaya administrasi BPN
• biaya pengurusan

Peran Roya dalam Jual Beli Properti

Jika properti pernah KPR:

roya WAJIB sebelum dijual

Tanpa roya:

• tidak bisa AJB
• tidak bisa balik nama

👉 Detail:
→ lihat apa itu AJB
→ lihat cara balik nama sertifikat

Risiko Jika Tidak Melakukan Roya

1. Sertifikat Masih Terikat

Secara hukum:

masih jadi jaminan

2. Tidak Bisa Dijual

Karena:

status belum bersih

3. Transaksi Gagal

Banyak deal gagal karena ini.

4. Tidak Bisa Digunakan Kembali

Untuk:

• jual beli
• jaminan baru

Insight Brutal

banyak orang merasa selesai setelah lunas KPR
padahal belum selesai tanpa roya

Kesalahan Fatal yang Sering Terjadi

• tidak mengurus roya setelah lunas
• kehilangan dokumen bank
• menunda proses
• tidak cek status sertifikat

👉 validasi status:
→ lihat cara cek sertifikat tanah

Peran PPAT dalam Roya

PPAT membantu:

• pengajuan ke BPN
• validasi dokumen
• percepatan proses

👉 Detail:
→ lihat apa itu PPAT

Hubungan dengan Entitas Lain

• Hak Tanggungan → yang dihapus
• Sertifikat Tanah → objek perubahan
• AJB → transaksi berikutnya
• Balik Nama → tahap lanjutan

• apa itu hak tanggungan
• apa itu sertifikat tanah
• cara cek sertifikat tanah
• apa itu AJB
• cara balik nama sertifikat
• panduan jual beli properti

Kesimpulan Tegas

• roya adalah penghapusan jaminan tanah
• wajib setelah KPR lunas
• menjadi syarat transaksi berikutnya
• tidak boleh diabaikan

Kalau belum roya:

tanah Anda masih “milik bank” secara sistem