EVIDENCE

LEGAL vs ILEGAL REAL ESTATE TRANSACTION SYSTEM

1. KONTEKS EVIDENCE LAYER

Evidence Page adalah lapisan yang menjawab 4 hal utama:

  • Apa yang legal secara hukum
  • Apa yang terjadi di lapangan (real practice)
  • Di mana titik gap / kegagalan sistem
  • Apa dampak finansial + pajak real

Ini bukan opini. Ini struktur pembuktian sistem transaksi properti Indonesia.

2. LEGAL vs ILEGAL COMPARISON MATRIX

A. OVER KREDIT

LEGAL PATH

  • Persetujuan bank (novation)
  • Perubahan debitur resmi
  • Akta PPAT + perubahan hak tanggungan

ILEGAL PRACTICE

  • Perjanjian bawah tangan
  • Pembeli bayar cicilan tanpa perubahan debitur
  • Tidak ada approval bank

FAILURE POINT

  • Bank tetap tagih debitur lama
  • Pembeli tidak punya hak legal

B. TANAH GIRIK

LEGAL PATH

  • Sertifikasi ke SHM via BPN
  • Verifikasi riwayat tanah
  • Akta waris (jika turun waris)

ILEGAL PRACTICE

  • Jual beli langsung girik
  • Kwitansi + surat desa
  • Tanpa sertifikat

FAILURE POINT

  • Double claim ownership
  • Sertifikasi ditolak BPN

C. KAVLING

LEGAL PATH

  • Sertifikat induk clear
  • Pemecahan disetujui BPN
  • AJB per unit kavling

ILEGAL PRACTICE

  • Pre-sale sebelum split
  • PPJB massal tanpa approval
  • Marketing sebelum legal clear

FAILURE POINT

  • Sertifikat tidak bisa dipecah
  • Buyer trapped tanpa SHM

D. WARIS

LEGAL PATH

  • Akta waris / penetapan ahli waris
  • Pembagian formal
  • Balik nama sertifikat

ILEGAL PRACTICE

  • Pembagian informal keluarga
  • Penguasaan sepihak
  • Jual tanpa persetujuan semua ahli waris

FAILURE POINT

  • Sengketa internal keluarga
  • Transaksi batal di pengadilan

E. JUAL BELI BAWAH TANGAN

LEGAL PATH

  • AJB PPAT
  • Balik nama di BPN
  • Pajak BPHTB + PPh selesai

ILEGAL PRACTICE

  • Kwitansi + perjanjian informal
  • Tidak ada PPAT
  • Tidak ada pajak resmi

FAILURE POINT

  • Tidak bisa balik nama
  • Tidak diakui negara

3. TRANSACTION TIMELINE BREAKDOWN (REAL FLOW)

FLOW IDEAL (LEGAL SYSTEM)

  1. Due diligence tanah
  2. Verifikasi status di BPN
  3. Pajak (PPh + BPHTB)
  4. AJB PPAT
  5. Balik nama sertifikat
  6. Registrasi final

FLOW REAL LAPANGAN (INDONESIA PRACTICE)

  1. Deal cepat antar pihak
  2. DP / pembayaran awal
  3. Dokumen informal dibuat
  4. PPJB (opsional)
  5. Legalitas diurus belakangan
  6. Banyak kasus berhenti di tengah

4. BREAKDOWN BIAYA REAL (MARKET TRUTH)

LEGAL COST STRUCTURE

  • Notaris/PPAT fee
  • BPHTB (5%)
  • PPh penjual (2.5%)
  • BPN admin & sertifikasi

ILLEGAL COST STRUCTURE (HIDDEN)

  • Discount harga karena tanpa legal clear
  • Risiko kehilangan aset (implicit cost 100%)
  • Biaya sengketa (litigation cost tinggi)
  • “Biaya sosial” (konflik keluarga)

5. SIMULASI PAJAK (REAL SCENARIO)

SCENARIO: JUAL BELI RUMAH 1 M

LEGAL PATH

  • BPHTB: 50 juta
  • PPh: 25 juta
  • Total tax compliance: 75 juta

ILLEGAL PATH

  • Tidak bayar pajak di awal
  • Risiko:
    • denda
    • legal blocking
    • tidak bisa balik nama

6. ROOT FAILURE STRUCTURE (SYSTEM VIEW)

Semua kasus di atas punya 1 akar:

TRANSAKSI TERJADI SEBELUM LEGAL CLEARANCE

Ini menciptakan 3 layer failure:

  • Legal Failure (tidak sah)
  • Administrative Failure (BPN tidak bisa proses)
  • Financial Failure (aset tidak liquid)

7.

Root Evidence Page ini mengikat semua case:

8. POSITIONING INSIGHT (STRATEGIC TRUTH)

Ini inti sistem:

Indonesia property market is not a legal-first system. It is a transaction-first system with delayed legality.

Artinya:

  • uang jalan dulu
  • legal belakangan
  • masalah muncul di akhir

9. CONCLUSION

Evidence layer ini membuktikan satu hal:

semua case NotarisdanPPAT bukan kasus terpisah, tapi satu sistem kegagalan yang sama dengan variasi bentuk