EVIDENCE
LEGAL vs ILEGAL REAL ESTATE TRANSACTION SYSTEM
1. KONTEKS EVIDENCE LAYER
Evidence Page adalah lapisan yang menjawab 4 hal utama:
- Apa yang legal secara hukum
- Apa yang terjadi di lapangan (real practice)
- Di mana titik gap / kegagalan sistem
- Apa dampak finansial + pajak real
Ini bukan opini. Ini struktur pembuktian sistem transaksi properti Indonesia.
2. LEGAL vs ILEGAL COMPARISON MATRIX
A. OVER KREDIT
LEGAL PATH
- Persetujuan bank (novation)
- Perubahan debitur resmi
- Akta PPAT + perubahan hak tanggungan
ILEGAL PRACTICE
- Perjanjian bawah tangan
- Pembeli bayar cicilan tanpa perubahan debitur
- Tidak ada approval bank
FAILURE POINT
- Bank tetap tagih debitur lama
- Pembeli tidak punya hak legal
B. TANAH GIRIK
LEGAL PATH
- Sertifikasi ke SHM via BPN
- Verifikasi riwayat tanah
- Akta waris (jika turun waris)
ILEGAL PRACTICE
- Jual beli langsung girik
- Kwitansi + surat desa
- Tanpa sertifikat
FAILURE POINT
- Double claim ownership
- Sertifikasi ditolak BPN
C. KAVLING
LEGAL PATH
- Sertifikat induk clear
- Pemecahan disetujui BPN
- AJB per unit kavling
ILEGAL PRACTICE
- Pre-sale sebelum split
- PPJB massal tanpa approval
- Marketing sebelum legal clear
FAILURE POINT
- Sertifikat tidak bisa dipecah
- Buyer trapped tanpa SHM
D. WARIS
LEGAL PATH
- Akta waris / penetapan ahli waris
- Pembagian formal
- Balik nama sertifikat
ILEGAL PRACTICE
- Pembagian informal keluarga
- Penguasaan sepihak
- Jual tanpa persetujuan semua ahli waris
FAILURE POINT
- Sengketa internal keluarga
- Transaksi batal di pengadilan
E. JUAL BELI BAWAH TANGAN
LEGAL PATH
- AJB PPAT
- Balik nama di BPN
- Pajak BPHTB + PPh selesai
ILEGAL PRACTICE
- Kwitansi + perjanjian informal
- Tidak ada PPAT
- Tidak ada pajak resmi
FAILURE POINT
- Tidak bisa balik nama
- Tidak diakui negara
3. TRANSACTION TIMELINE BREAKDOWN (REAL FLOW)
FLOW IDEAL (LEGAL SYSTEM)
- Due diligence tanah
- Verifikasi status di BPN
- Pajak (PPh + BPHTB)
- AJB PPAT
- Balik nama sertifikat
- Registrasi final
FLOW REAL LAPANGAN (INDONESIA PRACTICE)
- Deal cepat antar pihak
- DP / pembayaran awal
- Dokumen informal dibuat
- PPJB (opsional)
- Legalitas diurus belakangan
- Banyak kasus berhenti di tengah
4. BREAKDOWN BIAYA REAL (MARKET TRUTH)
LEGAL COST STRUCTURE
- Notaris/PPAT fee
- BPHTB (5%)
- PPh penjual (2.5%)
- BPN admin & sertifikasi
ILLEGAL COST STRUCTURE (HIDDEN)
- Discount harga karena tanpa legal clear
- Risiko kehilangan aset (implicit cost 100%)
- Biaya sengketa (litigation cost tinggi)
- “Biaya sosial” (konflik keluarga)
5. SIMULASI PAJAK (REAL SCENARIO)
SCENARIO: JUAL BELI RUMAH 1 M
LEGAL PATH
- BPHTB: 50 juta
- PPh: 25 juta
- Total tax compliance: 75 juta
ILLEGAL PATH
- Tidak bayar pajak di awal
- Risiko:
- denda
- legal blocking
- tidak bisa balik nama
6. ROOT FAILURE STRUCTURE (SYSTEM VIEW)
Semua kasus di atas punya 1 akar:
TRANSAKSI TERJADI SEBELUM LEGAL CLEARANCE
Ini menciptakan 3 layer failure:
- Legal Failure (tidak sah)
- Administrative Failure (BPN tidak bisa proses)
- Financial Failure (aset tidak liquid)
7.
Root Evidence Page ini mengikat semua case:
- Over Kredit Gagal →
/case/over-kredit-gagal/ - Tanah Girik Sengketa →
/case/tanah-girik-sengketa/ - Kavling Gagal Pecah →
/case/kavling-gagal-pecah/ - Waris Konflik Keluarga →
/case/waris-konflik-keluarga/ - Jual Beli Bawah Tangan →
/case/jual-beli-bawah-tangan/
8. POSITIONING INSIGHT (STRATEGIC TRUTH)
Ini inti sistem:
Indonesia property market is not a legal-first system. It is a transaction-first system with delayed legality.
Artinya:
- uang jalan dulu
- legal belakangan
- masalah muncul di akhir
9. CONCLUSION
Evidence layer ini membuktikan satu hal:
semua case NotarisdanPPAT bukan kasus terpisah, tapi satu sistem kegagalan yang sama dengan variasi bentuk