notarisdanppat.com – INVESTASI RUMAH BANDAR & RUMAH KLASTER , Town house atau rumah kota (Town house) adalah sejenis rumah mewah yang dapat dijadikan pilihan investasi yang menarik terutama bagi golongan masyarakat kelas atas yang menginginkan rumah tapak di dalam kota besar yang lingkungannya sangat eksklusif dan memiliki fasilitas super lengkap.
A. INVESTASI RUMAH BANDAR (TOWN HOUSE)
Town house atau rumah kota (Town house) adalah sejenis rumah mewah yang dapat dijadikan pilihan investasi yang menarik terutama bagi golongan masyarakat kelas atas yang menginginkan rumah tapak di dalam kota besar yang lingkungannya sangat eksklusif dan memiliki fasilitas super lengkap. Karena tergolong barang mewah, maka rumah jenis ini akan terkena Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) di samping Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Meskipun harganya relatif mahal tetapi Town house tetap jadi incaran para pembeli properti kelas atas karena jumlahnya semakin terbatas akibat kelangkaan tanah di kota besar seperti Jakarta.
Town house sejatinya merupakan komplekss kecil yang berisi rumah- rumah mewah yang dibangun secara berderet di dalam kompleks perumahan yang tertutup dan eksklusif di mana jumlah rumahnya sangat terbatas (maksimal 30 unit) atau tidak sebanyak komplekss perumahan biasa. Rumah jenis ini juga memiliki fasilitas bersama, seperti kolam renang, club house, serta ruang terbuka sehingga sering mendapat sebutan “separuh apartemen, separuh rumah”. Town house juga menawarkan konsep satu pintu gerbang plus petugas keamanan yang menjaga 24 jam seperti halnya konsep yang diusung perumahan model tertutup (cluster).
Saat ini pengertian Town house seringkali menjadi rancu akibat penggunaan istilah yang tidak sesuai dengan konsep dasar rumah jenis ini. Belakangan ini makin banyak proyek perumahan yang menggunakan nama Town house meskipun konsepnya jauh berbeda dengan Town house yang sebenarnya. Misalnya, ada pengembang (developer) yang membangun 100 unit rumah dan menyebut proyek tersebut sebagai Town house, padahal perumahan Town house hanya terdiri dari maksimal 30 unit rumah mewah berderet yang sangat eksklusif.
Di Indonesia, trend Town house mulai berkembang sejak pertengahan 1990-an. Waktu itu, komplekss kecil tersebut lebih membidik pasar orang asing (ekspatriat). Karenanya, sebagian rumah di Town house kemudian disewakan kepada para pekerja asing tersebut. Istilah Town house sebetulnya diadopsi dari Amerika Serikat (AS). Di sana, Town house dikenal pula dengan sebutan row house (rumah deret). Tetapi, akhirnya diganti menjadi Town house untuk kepentingan promosi. Namun proyek Town house di Indonesia belum meniru seutuhnya konsep dari AS, di mana penghuni memiliki ruang parkir di bawah hunian.
Kawasan selatan Jakarta menjadi salah satu tempat favorit developer untuk membangun Town house. Soalnya, daerah tersebut mempunyai nilai jual tinggi. Bahkan, sebagian kalangan menilai tinggal di selatan Jakarta memiliki prestise yang lebih dibandingkan wilayah lain sehingga tidak heran jika Town house banyak bermunculan di selatan Jakarta. Tetapi, bukan berarti Town house tidak punya kekurangan. Sosialisasi dengan tetangga di satu komplekss Town house sangat terbatas sebab jumlah penghuninya relatif sedikit (maksimal 30 unit rumah). Di samping itu, para pemilik Town house juga tidak boleh mengubah desain rumah sembarangan, sebab aturan main tinggal di Town house tidak boleh mengganti desain asli rumah.60
Dari survei Tabloid Rumah didapatkan fakta bahwa kebanyakan Town house yang ditawarkan di Jakarta dan sekitarnya memiliki ciri-ciri sebagai berikut:
1. Lokasinya di dalam kota,
2. Dalam satu kompleks jumlah total unitnya hanya 10-30 rumah, dengan luas area umumnya di bawah 5000 m²,
3. Bentuk rumah bertingkat (biasanya 2 atau 3 lantai), 4. Struktur rumah biasanya berdiri sendiri, bukan kopel,
5. Tersedia fasilitas sosial dan fasilitas umum untuk digunakan bersama.
60 Diedit dari artikel berjudul “Apa Sih Town house Itu?”, Tabloid Kontan, Jumat, 22 Mei 2009, www.kontan.co.id
6. Sebagian besar dipasarkan dengan sistem penjualan, bukan sewa Ciri-ciri inilah yang membangun definisi Town house di Indones eu Definisi ini sedikit berbeda dengan pengertian Town house di luar W negeri. Di Eropa dan Amerika, Town house didefinisikan sebaga rumah tinggal yang dibangun berderet di mana dindingnya saing menempel antar-unit rumah (kopel). Lokasi Town house umum di tengah kota dan si pemilik juga memiliki tanah di mana unit Town house-nya berdiri. Jika status hunian dari bangunan seper ini adalah sewa, maka namanya bukan lagi Town house melainkan kondominium. Masih di luar negeri, Town house adalah alternatif rumah tinggal yang murah di tengah kota, jauh dari citra ekslusi kecuali di beberapa tempat seperti New York dan Boston yang harga tanah di perkotaannya memang sangat tinggi. Jadi bisa disimpulkan bahwa istilah Town house yang dipakai di Indonesia sudah mengalami pergeseran dari makna aslinya.2
Sejarah Town house atau Town house di Indonesia dimulai sejak era tahun 1980-an. Menurut Wijoyo Hendromartono (seorang arsitek), Ar Town house pertama dibangun di daerah Prapanca, Jakarta Selatan. Town house ini ditujukan bagi kalangan ekspatriat yang kebetulan memang banyak bermukim di wilayah Jakarta Selatan. Sementara menurut Tulus Santoso (Ketua REI DKI) istilah Town house mulai diperkenalkan kepada masyarakat Jakarta sekitar tahun 1980-an, lewat tipe rumah yang ditawarkan oleh sejumlah pengembang real estat saat itu.63
Menurut Hatta Wirya, Town house adalah definisi sebuah kompleks perumahan, yang biasanya memiliki ciri-ciri yang unik dan khas sebagai berikut:
1. perumahan dengan kepadatan sedang (Medium-density
housing), 2. kompleks perumahan dikelilingi dinding (Surrounding wall), 3. memiliki akses satu pintu gerbang (One gate access),
61 Tabloid Rumah, Rabu 19 Maret 2008, www.tabloidrumah.com
In 4. Berdempetan (terraced), sehingga area hijau (green area) hanya ada di halaman depan (front yard) dan halaman belakang (back Habyard),
5. Berlokasi di dalam kota, sehingga disebut Town house, 6. Perumahannya bersifat eksklusif dan tertutup.
Di setiap negara yang padat penduduknya, seperti Hong Kong, Town
house adalah hunian eksklusif yang hanya bisa dimiliki orang berpeng-
hasilan tinggi. Karena padatnya penduduk, serta makin banyak orang
yang membeli apartemen dengan harga murah dan gampang di cicil,
Town house bermunculan sebagai hunian eksklusif yang dibedakan de-
ngan hunian lainnya. Tidak dapat dihindarkan bahwa nantinya Indone-
sia akan seperti itu. Pada saat ini, apartemen masih dianggap sebagai
hunian dengan prestise yang tinggi. Pada kenyataannya di negara lain,
apartemen adalah unit sederhana yang hanya mempunyai 2 bedroom
dan 1 living room sehingga sangat sesuai untuk lajang yang mulai men-
jajaki karier di sebuah perusahaan.64
Apartemen awalnya adalah solusi bagi orang yang mempunyai peng- hasilan rendah. Namun bagi orang yang berpenghasilan tinggi, maka ia dapat mempunyai “tanah” dan “rumah” sendiri. Di Hong Kong, Town house dapat ditemukan di dalam kompleks perumahan yang besar. Bayangkan, betapa elitnya jika di dalam komplekss perumahan yang besar, terdapat satu kompleks kecil yaitu Town house yang dibatasi dinding, mempunyai akses satu pintu gerbang (one gate access) yang di dalamnya terdapat unit rumah berukuran sangat besar dengan fasili- tas mewah dan teknologi canggih.
baca juga
Tidak dapat dibantah, orang kaya pasti akan mendapatkan kepuasan tersendiri jika memiliki hunian eksklusif seperti Town house karena dapat berbeda dengan orang lain. Contohnya, Severn 8 di Hong Kong. Town house tersebut mempunyai unit rumah dengan luas 470 m² dan terjual dengan harga HK$285 juta setara dengan USD 37 juta di tahun 2008, dan penjualan ini mencetak rekor harga tertinggi di Asia. Hal ini terjadi karena Hong Kong adalah kota dengan populasi yang padat.65
Town house dengan mudah bisa ditemukan di kota-kota besar sepert Jakarta, Bandung, Surabaya, Yogyakarta, dan utamanya di kawasan Jabodetabek. Pertimbangan developer membangun Town house, adala karena luas lahan yang diperlukan tidak terlalu besar. Dengan demikian, biaya yang dikeluarkan untuk pembelian dan pengembangan lahan serta perencanaan konsep desain tidak terlalu besar jika dibandingkan membangun komplekss perumahan. Selain itu, semakin terbatasnya lahan kosong di kota Jakarta membuat konsep Town house yang efisien dalam penggunaan tanah lebih mudah dikembangkan dibandingkan dengan komplekss perumahan yang umumnya memerlukan luas lahan lebih besar 66
Sejatinya, Town house adalah komplekss perumahan yang terletak di dekat pusat kota dengan unit terbatas yang memiliki fasilitas cukup lengkap, seperti kolam renang, club house, jogging track, ruang terbuka hijau, memiliki sistem keamanan yang baik, dan umumnya memakai sistem tertutup dengan satu akses (cluster). Keberadaan Town house di Jakarta, awalnya untuk memenuhi permintaan dari ekspatriat. Saat ini, Town house berkembang menjadi proyek perumahan bergengsi dan eksklusif. Inilah yang membuat rumah di lingkungan Town house harga jualnya lebih tinggi dibandingkan dengan perumahan pada umumnya,”
Town house seringkali disamakan dengan Perumahan Klaster (cluster) padahal keduanya memiliki sejumlah perbedaan. Town house berdiri. sendiri dan bukan bagian dari pengembangan suatu kawasan, sementara Perumahan Klaster adalah bagian dari pengembangan suatu kawasan. Tinggal di Town house juga lebih nyaman karena fasilitasnya lebih mewah dan lebih lengkap. Town house dibuat dalam jumlah terbatas (10-30 unit) dan semuanya berukuran besar. Sementara jumlah unit rumah di Perumahan Klaster lebih banyak (bisa ratusan unit) dan terdiri dari berbagai tipe dan ukuran. Sayang pengertian Town house saat ini sudah bergeser menjadi sekedar nama dagang. Banyak pengembang mengklaim membangun Town house meski tidak didukung fasilitas yang mencirikan sebuah Town house. Bahkan ada pengembang yang mengatakan membangun Town house di bawah apartemen.
66 “Town house dan Cluster: Apalah Arti Sebuah Nama”, 3 Juli 2009, www.rumah123.com 67 lbid.
Ada beberapa hal yang membedakan Town house dengan perumahan berkonsep klaster (cluster), seperti lokasi, konsep, sistem keamanan, jumlah unit, fasilitas, harga, target pasar, dan desain rumah. Yang menarik dari hunian berkonsep Town house adalah desain arsitekur yang umumnya selalu mengacu pada tren desain terkini dan modern. Sebagai contoh, tren konsep desain modern-minimalis banyak menjadi dasar pengembangan Town house di wilayah Jakarta Selatan.68
Town house sebenarnya adalah hunian yang sangat potensial, dan juga investasi yang sangat menggiurkan. Menurut Hatta Wirya, faktor yang mesti dipertimbangkan dalam berinvestasi Town house, meliputi:
1. Lokasi;
2. Target Pasar;
3. Konsep; dan
4. Pengelola.
Lokasi menentukan seperti apa Town house yang ingin didirikan, dan atas alasan apa. Contohnya, bila kita ingin membuat hunian Town house yang eksklusif, tentu tidak bisa berdampingan dengan pemukiman kumuh. Town house yang efektif berlokasi di antara hunian perumahan lain, namun “stand out” dalam artian ketika orang melewati Town house tersebut, dengan kasat mata ia langsung dapat melihat perbedaannya dengan kompleks perumahan lain. Town house juga harus terlihat lebih eksklusif, menawarkan konsep yang berbeda, namun harganya sebaiknya tidak berbeda jauh dengan perumahan lain. Tawarkan sesuatu yang berbeda, unik, khas, dan kompetitif sehingga bisa dipastikan Town house kita pasti akan laku.69
Lokasi Town house menentukan target pasar (target konsumen). Di dalam hunian eksklusif, bila kita mempersembahkan sesuatu yang lebih tertutup, mempunyai privasi, unik, eksklusif, bukankah harganya akan lebih mahal? Karena harga perumahan di sekitarnya sudah mahal, maka bila kita mampu mempersembahkan Town house yang lebih mewah dan eksklusif, pasti harganya akan jauh lebih mahal.
Konsep tentunya tidak bisa diremehkan. Mengapa kita tidak membuat Town house bukan hanya sebuah perumahan, namun juga sebuah
“karya”? Desain arsitek yang bagus, berkonsep dan berorientasi gre concept” akan dapat menjadi selling point kita. Namun jangan sa “green concept” bukan hanya semata-mata memperbanyak area resapan. Green concept sebetulnya adalah penghematan energi ya sangat drastis. Bila kita mempersembahkan sebuah rumah dengan konsep arsitek yang cantik dan unik, dengan konsep efisiensi ene yang bagus, tentu akan memberikan kepuasan yang lebih kepa pembeli, dan akan lebih gampang mendapatkan imbal hasil (retu terhadap investasi kita di Town house. 70
Town house adalah hunian tertutup yang dikelilingi suatu dinding sekitar kompleks, dan hanya mempunyai akses satu pintu gerbang. dalamnya harus terdapat fasilitas umum dan fasilitas penunjang lain sehingga dibutuhkan pihak pengelola. Pihak pengelola akan mengelo kebutuhan air bersih, tempat ibadah, taman, keamanan, penerangan umum, perawatan jalan, dan lain-lain. Dari awal, kita sebagai investor dapat menentukan siapa yang akan mengelola hunian tersebut.
Town house adalah investasi yang sangat menguntungkan, namun bila kita hanya berinvestasi asal-asalan, kita pasti akan merugi. Beberapa faktor di atas harus dipertimbangkan. Dan kita harus ingat, properti adalah investasi yang illiquid karena pengembalian keuntunganny berjangka lama. Pemasaran Town house perlu dipertimbangkan, denga menggunakan open house ataupun real estate agent. Bagaimanapun, bila konsep Town house, lokasi, target pasar, dan pengelola telah kita tentukan dan pertimbangkan, pastinya dengan kesabaran dan resolus yang kuat, Town house dapat menjadi investasi dengan imbal hasil yang sangat tinggi.”
B. INVESTASI RUMAH KLASTER (CLUSTER)
Klaster (Cluster) merupakan konsep perumahan tertutup yang hanya menggunakan satu akses pintu gerbang untuk keluar dan masuk. Penerapan satu akses ini memungkinkan semua mobilitas yang terjadi di dalam klaster dapat dipantau petugas keamanan. Perumahan klaster
meskipun sama-sama memiliki sistem pintu gerbang tunggal seperti Town house, namun perumahan cluster memiliki unit rumah yang jauh lebih banyak dibandingkan Town house. Rumah klaster dan Town house juga memiliki kesamaan yaitu unit rumahnya dibangun tanpa pagar.
Konsep perumahan klaster dinilai lebih aman karena bersifat tertutup dan hanya punya satu akses pintu gerbang untuk keluar-masuk. Terbukti pada saat kerusuhan Mei 1998, perumahan klaster nyaris tak tersentuh para perusuh dan penjarah. Hal inilah yang kemudian membuat sistem klaster banyak diminati konsumen menengah-atas, karena dinilai lebih mampu memberi rasa aman. Namun demikian, belakangan ini konsep klaster menjadi biasa gara-gara banyak developer yang mengklaim mengembangkan perumahan klaster, tetapi tanpa mengindahkan. konsep dasar dan syarat sebuah klaster. Nama “cluster” pun akhirnya hanya dijadikan merk dagang yang dipercaya mampu mendongkrak penjualan sebuah proyek perumahan.
Dalam sebuah kompleks perumahan klaster dapat dijumpai tipe rumah bagi kalangan masyarakat kelas atas maupun kelas menengah. Rumah rumah tersebut umumnya dikelompokkan tersendiri sesuai segmen pasar yang akan dibidik oleh developer. Rumah tipe besar biasanya dibangun di bagian depan di jalan utama perumahan, sebagai daya tarik dan sekaligus untuk menaikkan gengsi perumahan tersebut.
Rumah klaster kurang sesuai bagi golongan masyarakat yang masih terbiasa hidup dalam sebuah rumah yang berpagar di lingkungan perumahan yang terbuka sehingga bisa dimasuki para pedagang keliling Mereka seperti penjual bakso, mie ayam, es krim, dan sejenisnya. yang senang memelihara anjing atau kucing juga agak kesulitan tinggal di rumah klaster karena takut hewan peliharaannya main-main dan buang kotoran di halaman rumah tetangga. Rumah klaster mungkin hanya cocok bagi penggemar hewan yang dikurung, bukan yang dibiarkan bebas bergerak. Namun bagi karyawan, eksekutif atau pengusaha yang sangat sibuk, rumah klaster dapat menjadi alternatif hunian yang sesuai sebab lingkungannya steril dari masyarakat umum.
Rumah klaster saat ini sedang menjadi tren di kalangan konsumen properti karena:
1. Rumah klaster umumnya berlokasi di pusat kota, pusat kegiatan bisnis atau tempat kerja, sehingga hal ini sangat menolong mobilitas penghuni agar dapat terhindar dari kemacetan lalu lintas yang sering terjadi di hampir seluruh penjuru kota-kota besar.
2. Lokasi rumah klaster biasanya berada di area lokasi hunian yang sedang berkembang pesat sehingga sangat baik bagi para investor atau pengguna akhir (end user) untuk menanamkan dananya di properti jenis ini.
3. Penghuni perumahan klaster secara psikologis merasakan bahwa tinggal di rumah klaster memiliki gengsi yang lebih tinggi dibanding dengan rumah di kompleks perumahan pada umumnya.
4. Konsumen masih berpikir membeli rumah tapak seperti rumah klaster lebih berharga daripada menanam investasi dalam bentuk apartemen.
5. Konsep rumah klaster mengakomodasi “niche market” (ceruk pasar) yaitu penghuni rumah yang butuh gengsi seperti tinggal di apartemen tetapi tidak nyaman tinggal di hunian yang berada di ketinggian.
Persamaan rumah klaster dan Town house adalah:
1. Sama-sama berkelompok dalam satu lingkungan yang tertutup. 2. Masing-masing unit rumahnya sama-sama dibangun tanpa pagar.
3. Dibangun dengan menggunakan tampak muka yang sama, serasi, dan berderet antara rumah yang satu dengan rumah yang lainnya.
4. Sama-sama memiliki manajemen lingkungan yang modern dan rapi seperti manajemen keamanan 1 x 24 jam, dan menggunakan kamera pengawas (CCTV) untuk mendukung bagian keamanan.
5. Sama-sama memiliki satu akses pintu gerbang untuk keluar-masuk. 6. Sama-sama bernilai investasi tinggi.
Perbedaan rumah klaster dan Town house adalah:
1. Perumahan Klaster cakupannya lebih luas dan banyak hingga ratusan unit dalam satu lingkungan, sedangkan perumahan Town houseadalah perumahan yang cakupan unitnya terbatas antara 10 unit sampai 30 unit dalam satu lingkungan.
2. Perumahan Klaster biasanya dalam satu lingkungan terbagi dalam beberapa kelompok yang masing-masing memiliki keunggulan tersendiri, sedangkan perumahan Town house hanya ada dalam satu lingkungan yang tidak terbagi dalam beberapa kelompok karena cakupan unitnya sedikit.
3. Perumahan Klaster biasanya terdiri dari beberapa tipe rumah mulai dari tipe kecil hingga tipe besar dalam satu lingkungan, sedangkan perumahan Town house tidak ada tipe kecil karena biasanya unit Town house berkonsep tingkat (dua lantai).
4. Perumahan Klaster hanya memiliki fasilitas bersama (fasos dan fa- sum) standar seperti taman, adapun jogging track, sport club, dan sarana ibadah hanya dapat dijumpai di Perumahan Klaster besar
(kota mandiri), sedangkan perumahan Town house biasanya sudah dilengkapi dengan sarana tambahan tersebut seperti sarana yang terdapat pada kota mandiri sehingga terkesan lebih elegan.
5. Perumahan Klaster bisa dibuat di mana saja, sedangkan perumahan Town house biasanya hanya dibangun di perkotaan karena pada dasarnya perumahan Town house adalah perumahan untuk para expatriat dan pekerja perkotaan yang menginginkan suasana berbeda di tengah padatnya perkotaan.
Rumah klaster atau biasa dikenal dengan rumah tanpa pagar saat ini banyak diminati konsumen properti sehingga banyak developer yang mengembangkan tipe perumahan seperti ini. Rumah klaster adalah rumah yang sistem keamanannya diserahkan secara kolektif dengan mengandalkan “tembok Berlin” yang mengelilingi blok penghuni. Walaupun penataan perumahan klaster begitu apik dan tersistem, namun jika tidak dikelola dengan baik oleh pihak pengelola, maka bisa mengakibatkan kerugian bagi para warga penghuni perumahaan tersebut.
Masalah pertama adalah parkir yang membludak tanpa batasan jumlah kendaraan di depan rumah atau di pinggir jalan karena merasa aman oleh adanya “tembok Berlin”. Setiap penghuni bisa seenaknya memarkir 4 atau 5 kendaraan bahkan kendaraan niaga (truk, engkel, box) masuk semua gratis, kadang bahkan ada kendaraan niaga yang diisi dengan bahan kimia yang berbau dan mudah meledak. Padahal dengan konsep klaster tanpa pagar, anak kecil bisa berlari langsung dari halaman rumah menuju ke jalan sehingga hal ini rawan menimbulkan kecelakaan.
Masalah kedua adalah adanya penghuni yang belum mampu mem- bedakan antara Permukiman dan Pergudangan, di mana mereka bisa seenaknya memfungsikan unit rumah klaster sebagai gudang sehingga bisa menjadi bibit permusuhan antartetangga. Sedangkan masalah ke- tiga adalah faktor keamanan di mana ada akses penduduk sekitar yang bisa bebas naik-turun tembok pembatas perumahan dengan memanjat “tembok Berlin” sehingga bisa membahayakan warga perumahan klaster.
Berikut tips yang harus diperhatikan agar kita tidak salah memilih rumah klaster:
1. Jika ingin membeli rumah, jangan segan untuk menyurvei pada malam hari, ketika “wajah” sebenarnya lingkungan perumahan tersebut menampakkan keasliannya. Jika perlu hubungi teman atau
kerabat di situ untuk menanyakan informasi.
2. Jangan segan menanyakan kepada petugas keamanan tentang kebiasaan/sistem keamanan yang dipakai. Perhatikan apakah sistem keamanannya efektif mulai dari saat kendaraan kita masuk.
3. Perhatikan perencanaan rumah-rumah yang dibangun oleh pengembang apakah garasi cukup untuk minimal 2 mobil pada se- tiap rumah sehingga semuanya bisa tertib dan sedap dipandang mata.